Derecho de arrendamiento en Dinamarca: alquiler, fianzas y arrendadores

Question 1

¿Cuánto preaviso debo dar cuando me voy de una vivienda alquilada?

Accepted Answer

Normalmente tres meses, por escrito, con efecto el primer día laborable de un mes (no el día anterior a un festivo). Salvo que tu contrato diga otra cosa, sigues siendo responsable del alquiler hasta que termine el preaviso, aunque te vayas antes. Un contrato de duración determinada (tidsbegrænset lejemål) puede no ser resoluble de forma anticipada en absoluto, así que comprueba primero tu contrato. Para el alquiler de una habitación en la propia vivienda del arrendador, o de un piso en una casa bifamiliar donde vive el arrendador, pueden regir otras reglas. Si te vas antes de que termine el preaviso, el arrendador debe hacer un esfuerzo razonable para volver a alquilar la vivienda con rapidez.

Question 2

¿Puedo irme a mediados de mes después de haber dado el preaviso?

Accepted Answer

Tu arrendamiento solo puede terminar el primer día laborable de un mes. Puedes irte antes, pero sigues obligado al alquiler hasta que el arrendamiento termine, salvo que el arrendador acepte una terminación anticipada, por ejemplo porque un nuevo inquilino se hace cargo. Consigue por escrito cualquier acuerdo de este tipo. Como inquilino das el preaviso con efecto al primer día laborable de un mes que no sea el día anterior a un festivo, sea cual sea la duración del preaviso. Cuando se resuelve un arrendamiento, debes el alquiler solo hasta que termine, por lo que irse antes no reduce el alquiler por sí mismo. Si al entrar pagaste alquiler adelantado, puedes compensarlo con la parte final del periodo de alquiler después de dar el preaviso. El preaviso de tres meses se aplica salvo que tu contrato fije otro preaviso en sus condiciones particulares (§ 11).

Question 3

¿El preaviso de resolución del contrato tiene que ser por escrito, y puedo enviarlo por correo electrónico?

Accepted Answer

Sí, el preaviso debe ser por escrito. Las comunicaciones digitales están en general permitidas, pero cualquiera de las partes puede exigir comunicaciones en papel con un mes de antelación, y a una persona exenta de Digital Post no se le pueden enviar comunicaciones digitales. Guarda la prueba de la fecha de envío y pide al arrendador una confirmación por escrito. El contrato estándar del Ministerio establece que la resolución debe ser por escrito por ambas partes. Según la ley de arrendamientos, cualquiera de las partes puede exigir que las comunicaciones no se envíen en forma digital. La exigencia requiere un mes de antelación y surte efecto desde el primer día de un mes. A una persona exenta de Digital Post no se le pueden enviar comunicaciones digitales en absoluto. La resolución del arrendador y la oposición del inquilino nunca pueden enviarse en forma digital, así que deben ir en papel.

Question 4

¿Cuánto preaviso debo dar si alquilo una habitación?

Accepted Answer

Si la habitación forma parte de la propia vivienda del arrendador (una habitación accesoria), tu preaviso es de un mes. Para una habitación independiente que no forma parte de la vivienda del arrendador (un klubværelse) es de tres meses. En ambos casos el arrendamiento termina el primer día laborable de un mes. Una habitación accesoria forma parte del propio piso del arrendador, mientras que una habitación independiente es la que no forma parte de él. Estos plazos provienen del contrato estándar del Ministerio y de su guía, así que comprueba también en tu propio contrato las condiciones particulares. La fianza de una habitación puede ser como máximo de tres meses de alquiler, igual que para un piso. El Huslejenævn normalmente no decide los conflictos sobre resoluciones, pero puede tratar ciertos conflictos sobre la resolución del alquiler de una habitación.

Question 5

¿Cuánto preaviso debe dar el arrendador si quiere resolver mi contrato?

Accepted Answer

El arrendador solo puede resolver por motivos legales concretos, y el preaviso depende del motivo. Según la guía del Ministerio es en general de un año si el arrendador necesita la vivienda para uso propio, de tres meses por otros motivos como infracciones del buen orden, y de un mes para una habitación en la vivienda del arrendador. El arrendador solo puede resolver por los motivos previstos en los §§ 170 y 171 de la ley de arrendamientos. No puede resolver solo porque le apetezca. En una casa con solo dos pisos en la que el propietario vive en uno de ellos, el preaviso del arrendador es de un año. El propietario de un piso en régimen de propiedad horizontal o de una cooperativa que alquila una sola unidad y quiere vivir en ella puede dar un año de preaviso. La resolución del arrendador debe ser por escrito y nunca puede enviarse en forma digital. Los conflictos sobre su validez los decide el tribunal de la vivienda (boligretten), no el Huslejenævn.

Question 6

¿Puede el arrendador ofrecerme dinero para que me vaya?

Accepted Answer

No. Los arrendadores no pueden ofrecer al inquilino un pago ni ninguna otra ventaja para que resuelva el contrato. Si te fuiste a causa de tal oferta, puedes exigir que el arrendamiento se restablezca en las mismas condiciones. Un arrendador que incumpla la regla se expone a una multa o a hasta cuatro meses de prisión. La prohibición se aplica a los arrendadores y abarca tanto el dinero como cualquier otra ventaja ofrecida para que el inquilino termine el contrato. Si el arrendamiento terminó a causa de una oferta ilícita, el inquilino puede exigir que se restablezca en condiciones inalteradas y se considere iniciado en la fecha original. La ley de arrendamientos establece que tales pagos ilícitos no pueden reclamarse de vuelta. El incumplimiento se castiga con multa o prisión de hasta cuatro meses, y también las empresas pueden responder penalmente.

Question 7

¿Puedo terminar antes un contrato de duración determinada?

Accepted Answer

Solo si tu contrato te da ese derecho, si el arrendador lo acepta o si hay un incumplimiento. Un contrato de duración determinada termina normalmente de forma automática en la fecha final sin preaviso, y el derecho a resolver durante la vigencia debe constar en las condiciones particulares del contrato (§ 11). La duración determinada solo se permite cuando las circunstancias del arrendador la justifican. Según el § 173 de la ley de arrendamientos, la duración determinada debe estar justificada por las circunstancias del arrendador, y la guía del Ministerio establece que el contrato debe indicar los motivos. Un contrato de duración determinada termina en su fecha final, salvo que se ponga fin antes por acuerdo o por incumplimiento. Si quieres el derecho a resolver durante la vigencia, debe constar en las condiciones particulares (§ 11) del contrato. Los conflictos sobre la resolución de un contrato los decide el tribunal de la vivienda (boligretten), no el Huslejenævn.

Question 8

¿Puedo subarrendar mi piso alquilado mientras estoy fuera?

Accepted Answer

A menudo sí, dentro de ciertos límites. Normalmente puedes subarrendar hasta la mitad de las habitaciones habitables, y toda la vivienda hasta dos años si estás fuera solo temporalmente, por ejemplo por enfermedad, viaje de trabajo o estudios. El arrendador puede negarse en ciertos casos, y el contrato de subarriendo debe ser por escrito. Por regla general puedes subarrendar como máximo la mitad de las habitaciones habitables, y el número total de personas en la vivienda no puede superar el número de habitaciones habitables. Para subarrendar toda la vivienda, el arrendador puede negarse si el edificio tiene menos de 13 unidades residenciales, si el número de ocupantes superaría el número de habitaciones, o si existe otro motivo razonable. El contrato de subarriendo debe ser por escrito, y se debe entregar una copia al arrendador antes de que empiece el subarriendo. El subarrendatario no goza de la misma protección que el inquilino, y puede prestar un aval bancario o ingresar la fianza en una cuenta separada en lugar de pagarla en efectivo. Los conflictos sobre el derecho a subarrendar los decide el tribunal de la vivienda (boligretten), no el Huslejenævn.

Question 9

¿Cuándo tengo que comunicar la mudanza, y necesita el arrendador mi nueva dirección?

Accepted Answer

Debes comunicar tu nueva dirección al municipio como máximo 5 días después de mudarte, y en la mayoría de los municipios puedes hacerlo desde 28 días antes. Da también a tu arrendador tu nueva dirección por escrito. La guía del Ministerio establece que el inquilino debe facilitar una dirección de reenvío al menos 8 días antes de la salida. La fecha de la mudanza es el día en que realmente te mudas, es decir, cuando tus cosas se han trasladado y duermes en la nueva dirección. Comunicarlo demasiado tarde puede acarrear una multa. La comunicación se hace digitalmente con MitID y puedes hacerla al mismo tiempo para los demás miembros de tu hogar. Para no pagar la electricidad del siguiente ocupante, avisa a tu suministrador de electricidad al menos 10 días laborables antes de irte. Si no das al arrendador una dirección, él debe aun así intentar localizarte, por ejemplo a través del registro de población, pero sus plazos para las reclamaciones de salida pueden quedar suspendidos hasta que sepa dónde estás.

Question 10

¿Quién decide un conflicto sobre la resolución de un contrato: el Huslejenævn o el tribunal?

Accepted Answer

Los conflictos sobre si un contrato se ha resuelto válidamente los decide el tribunal de la vivienda (boligretten), no el Huslejenævn. El Huslejenævn se ocupa de asuntos como el alquiler, las fianzas y el acondicionamiento a la salida, y de los conflictos sobre resoluciones solo de algunos relativos al alquiler de una habitación. Pregunta en una oficina de asistencia jurídica si no sabes dónde encaja tu caso. El Huslejenævn no se ocupa de la resolución o cancelación de contratos, del subarriendo, del intercambio o la continuación de un arrendamiento, ni de las reducciones proporcionales del alquiler por defectos. Eso va al tribunal de la vivienda. La junta también puede inadmitir un caso y remitirlo al tribunal de la vivienda cuando se necesita una verdadera prueba, como declaraciones de testigos, una inspección o un peritaje. Qué tribunal de distrito es competente depende de la dirección de la vivienda. Puedes consultarlo en «Find retskreds» en domstol.dk.

Question 11

El arrendador me envió una factura después de mudarme. ¿Tengo que pagarla?

Accepted Answer

No automáticamente. Solo tienes que devolver la vivienda en el estado en que la recibiste, salvo el desgaste normal, y el arrendador debe cumplir pasos formales y plazos estrictos para reclamar dinero por reparaciones. Los arrendadores con más de una vivienda en alquiler deben celebrar una inspección de entrada y entregarte un acta de entrada. Sin ella pueden perder parte o toda su reclamación. La inspección de salida debe celebrarse normalmente en el plazo de dos semanas, y debes ser convocado con al menos una semana de antelación. El acta debe entregarse en la inspección (o enviarse electrónicamente si lo has consentido). El arrendador debe poder demostrar que los trabajos eran necesarios y que los precios son razonables. No respondes de los defectos que ya existían cuando entraste.

Question 12

¿Tengo que volver a pintar el piso cuando me vaya?

Accepted Answer

No automáticamente. Desde el 1 de julio de 2015 el arrendador no puede exigir al inquilino que devuelva la vivienda recién acondicionada solo porque el arrendamiento termina. Solo tienes que realizar el mantenimiento del que eras responsable según el contrato y que sea realmente necesario, y nunca se te puede obligar a dejar la vivienda en mejor estado del que la recibiste. El mantenimiento interior comprende el encalado, la pintura, el empapelado y el tratamiento de suelos. Salvo que el contrato diga otra cosa, es tarea del arrendador, y entonces solo tienes que reparar los daños que hayas causado más allá del desgaste normal. Si en el contrato asumiste el mantenimiento interior, debes completar el mantenimiento que debería haberse hecho durante el arrendamiento, como volver a pintar donde sea necesario. La necesidad se valora habitación por habitación y superficie por superficie. Como regla aproximada, un inquilino que recibió una vivienda recién pintada debe esperar volver a pintar tras unos cinco años de uso normal, pero depende de las circunstancias. La reclamación del arrendador puede reducirse si dejaría la vivienda en mejor estado que al entrar, y de esto no se puede disponer por contrato.

Question 13

¿Qué cuenta como desgaste normal y qué tengo que pagar cuando me vaya?

Accepted Answer

Pagas por los daños causados por uso indebido, descuido o negligencia, no por el desgaste ordinario de habitar con normalidad. Si el arrendador es responsable del mantenimiento interior, solo tienes que reparar los daños que hayas causado más allá del desgaste normal. Si asumiste el mantenimiento interior, el desgaste ordinario también puede ser tu responsabilidad. El uso indebido exige negligencia o intención. La guía da ejemplos como arañazos de perro en los marcos de las ventanas, quemaduras en una superficie de trabajo y surcos en un suelo. Respondes por los daños que causes incluso en algo que normalmente mantiene el arrendador. Un inquilino que rompe una ventana, por ejemplo, debe pagarla. Cuando el inquilino tiene el deber de mantenimiento interior, el desgaste como las sombras de los cuadros, los agujeros de tornillos, las marcas de zapatos en los rodapiés o las puertas desconchadas puede tener que repararse. Un número inusualmente alto de agujeros en las paredes puede contar como uso indebido. No respondes de los defectos que ya estaban ahí cuando entraste, así que compara con tu acta de entrada.

Question 14

¿Tengo que firmar el acta de salida, y qué significa mi firma?

Accepted Answer

En la inspección el arrendador debe entregarte el acta y se te pide firmar su recepción. Si no acudes o te niegas a firmar, el arrendador debe enviarla en el plazo de dos semanas. Tu firma también prueba que las pretensiones se plantearon en plazo, así que lee el acta y anota cualquier discrepancia antes de firmar. El acta debe indicar con claridad qué trabajos de acondicionamiento se exigen, de qué tipo de trabajo se trata y en qué parte de la vivienda. Decir solo que la vivienda está «misligholdt» y debe arreglarse a tu costa no basta. Los costes que no figuran en el acta normalmente no pueden cargarse a ti, salvo defectos ocultos o fraude. El acta solo puede enviarse por correo electrónico si lo has consentido previamente, por ejemplo en el contrato. El arrendador no puede decidirlo por sí solo. Un arrendador que no celebre la inspección en plazo, no te convoque correctamente o no entregue el acta puede perder la reclamación de acondicionamiento.

Question 15

¿Qué pasa si no me presento a la inspección de salida?

Accepted Answer

El arrendador puede celebrar la inspección sin ti si te convocó correctamente, por escrito con al menos una semana de antelación, y la celebró en el plazo de dos semanas desde que supo que te habías ido. Entonces debe enviarte el acta en el plazo de dos semanas. Aun así puedes oponerte después. La convocatoria debe ser por escrito con al menos una semana de antelación, aunque podéis acordar un plazo más corto, por ejemplo cuando ya te has ido. Facilita tu nueva dirección al menos 8 días antes de irte. Si el arrendador no puede localizarte, debe hacer esfuerzos razonables, y sus plazos pueden quedar suspendidos hasta que sepa o deba saber dónde estás. Si el arrendador no te convoca correctamente, no celebra la inspección en plazo o no entrega ni envía el acta, la reclamación de acondicionamiento caduca. No estás obligado a acudir, pero si no vas el arrendador puede inspeccionar sin ti.

Question 16

¿Se aplican las reglas de inspección si mi arrendador solo alquila una vivienda?

Accepted Answer

No. Los arrendadores que alquilan solo una vivienda, o solo habitaciones individuales, no tienen que celebrar inspecciones ni redactar actas. En cambio deben plantear cualquier reclamación de acondicionamiento en el plazo de dos semanas desde tu salida, aunque ese plazo puede prorrogarse por acuerdo, así que ten cuidado con lo que firmas. El deber de celebrar una inspección de entrada se aplica a los arrendadores que alquilan más de una unidad residencial. El deber de celebrar una inspección de salida depende de cuántas unidades alquila el arrendador en el momento de la inspección. Los propietarios de un solo piso, incluidos los propietarios de una unidad en propiedad horizontal o en cooperativa, y los arrendadores de habitaciones individuales no están obligados a celebrar inspecciones ni a elaborar actas. Las reclamaciones tardías quedan normalmente excluidas, salvo defectos ocultos o fraude. Para los arrendadores con deber de inspección las reglas de las dos semanas no pueden prorrogarse por acuerdo, pero para los arrendadores sin ese deber sí.

Question 17

¿Cuánto tiempo tengo para comunicar los defectos cuando entro en una vivienda alquilada?

Accepted Answer

Comunica los defectos al arrendador por escrito en el plazo de 14 días desde el inicio del arrendamiento, aunque se haya celebrado una inspección de entrada. Si reclamas en plazo y el defecto no se arregla, no respondes de él cuando te vayas. El plazo no se aplica a los defectos que una diligencia ordinaria no habría revelado. Un arrendador que alquila más de una vivienda debe celebrar una inspección de entrada y entregarte el acta en la inspección, o enviarla en el plazo de dos semanas si estuviste ausente o no firmaste su recepción. Los defectos recogidos en el acta de entrada cuentan como comunicación, pero sigue siendo prudente enumerarlos tú mismo. Según el defecto, tus remedios incluyen la reparación a costa del arrendador, una indemnización o, para defectos significativos, la resolución del contrato. Los defectos que existían al entrar no te hacen responsable al salir.

Question 18

¿Tengo que pagar el precio completo si el arrendador sustituye algo viejo cuando me voy?

Accepted Answer

No necesariamente. Un arrendador no puede hacerte pagar por un estado mejor del que recibiste, así que cuando se sustituyen elementos constructivos viejos la reclamación puede reducirse para que el arrendador no obtenga un beneficio. Los costes deben además ser razonables y habituales, y la necesidad se valora habitación por habitación. Si no mantuviste elementos de los que eras responsable, el arrendador puede sustituirlos, y a menudo tendrás que pagar el coste. Cuando la sustitución da al arrendador elementos nuevos en lugar de viejos, la reclamación puede reducirse a criterio de la autoridad. Si no se reduce, podrías acabar pagando por un estado mejor que el inicial, lo que la ley prohíbe. Los elementos dejados en mejor estado pueden compensar los dejados en peor estado, siempre que la vivienda en su conjunto no esté mejor que al entrar. El arrendador no tiene que valorar los trabajos al plantear la reclamación, pero los costes deben ser razonables y habituales.

Question 19

¿Qué documentos necesito para reclamar contra una factura de salida?

Accepted Answer

Adjunta tu contrato completo, la prueba de la entrega de llaves, el acta de salida, el acta de entrada si tu contrato se firmó después del 1 de julio de 2015, la convocatoria de la inspección, tu lista de defectos y las fotos que tengas. También debes demostrar que primero planteaste la reclamación al arrendador. Primero debes intentar resolver el conflicto directamente con el arrendador, y la junta pide una prueba de que lo hiciste. Describe brevemente y por escrito sobre qué debe decidir la junta, nombra las partidas de la liquidación de salida que reclamas y da la fecha en que devolviste las llaves. Numera los anexos y haz una lista si son muchos. Las fotos deben mostrar la fecha y la habitación con un texto breve, y las impresiones de mensajes necesitan una explicación de por qué importan. Si hay varios inquilinos, todos deben presentar la reclamación o los demás deben darte un poder.

Question 20

Recibí una factura de agua y calefacción después de irme. ¿Qué puedo hacer?

Accepted Answer

Comprueba primero las fechas. El arrendador debe enviar la liquidación en el plazo de cuatro meses desde el fin del año de consumo, o en el plazo de tres meses desde que recibe la factura final del suministrador; de lo contrario no puede exigir un pago adicional. Tienes seis semanas desde la recepción de la liquidación para oponerte por escrito ante el arrendador o el administrador. La liquidación debe mostrar tu parte de los costes totales y la información sobre tu derecho a reclamar. Si falta información obligatoria, es inválida y no puede exigirse ningún pago adicional. Opónte por escrito e indica qué partidas no aceptas. Envíalo al arrendador o al administrador, no al Huslejenævn ni a la empresa que preparó la liquidación. Si dejas pasar las seis semanas, el pago adicional se mantiene. El arrendador tiene otras seis semanas para llevar el caso ante la junta. Si no lo hace, la reclamación caduca, y puedes llevarla tú mismo si te opusiste en plazo. Un caso en tramitación no te da derecho a retener el pago.

Question 21

¿Qué puedo hacer si el arrendador no me devuelve la fianza?

Accepted Answer

Envía un requerimiento escrito con un plazo de 14 días. Si el arrendador sigue sin pagar, puedes llevar el caso al Huslejenævn (la junta de alquileres) del municipio donde está la vivienda. Un arrendador puede exigir una fianza de hasta tres meses de alquiler, y solo puede usarla para costes de los que respondes, como daños más allá del desgaste normal o alquileres impagados. La ley no fija una fecha concreta para devolver la fianza, pero el arrendador debe liquidar en un tiempo razonable y respetar los plazos de salida para plantear reclamaciones. Si el arrendador omitió pasos obligatorios, por ejemplo el acta de entrada o la inspección de salida, puedes tener derecho a la devolución íntegra de la fianza. Si los costes de reparación superan la fianza, el arrendador puede reclamar la diferencia, pero solo si la reclamación es válida.

Question 22

¿Cuánto dinero puede exigirme un arrendador por adelantado cuando entro?

Accepted Answer

Por ley un arrendador puede exigir una fianza de hasta tres meses de alquiler y alquiler adelantado de hasta tres meses, además del propio alquiler pagado por anticipado, normalmente mensual y nunca por más de tres meses a la vez. No se permiten otros pagos ajenos al contrato. La fianza (depositum) es una garantía de tus obligaciones al salir y puede ser como máximo de tres meses de alquiler. También puede exigirse alquiler adelantado (forudbetalt leje), hasta tres meses de alquiler, pero no más que el alquiler del periodo desde tu preaviso hasta el fin del arrendamiento. El alquiler ordinario puede exigirse mensualmente por adelantado, y para un piso o una habitación nunca por más de tres meses a la vez. Estos límites no pueden dejarse de lado por acuerdo en tu perjuicio, y el Huslejenævn decide los conflictos sobre la cuantía de la fianza y del alquiler adelantado.

Question 23

¿Cuál es la diferencia entre fianza y alquiler adelantado?

Accepted Answer

La fianza es una garantía que el arrendador retiene para tus obligaciones al salir, y la recuperas descontadas las reclamaciones válidas. El alquiler adelantado es alquiler pagado por anticipado que puedes compensar con la parte final del arrendamiento una vez dado el preaviso. Cada uno está limitado a tres meses de alquiler. La fianza garantiza tus obligaciones al salir, así que el arrendador solo puede usarla para costes de los que respondes realmente. El alquiler adelantado cubre el periodo desde tu preaviso hasta el fin del arrendamiento, hasta tres meses, y al resolver puedes compensarlo con el último alquiler. Ambos pueden ajustarse cuando cambia el alquiler: el arrendador puede exigir un aumento en proporción a una subida del alquiler y debe devolver proporcionalmente si el alquiler se reduce. En un subarriendo, el subarrendatario puede prestar un aval bancario o ingresar el dinero en una cuenta de fianza separada en lugar de pagar una fianza en efectivo. El Huslejenævn decide los conflictos sobre fianzas, alquiler adelantado y garantías.

Question 24

¿Puede un arrendador o intermediario cobrarme dinero extra para conseguir un piso (dinero por las llaves)?

Accepted Answer

No. Un arrendador, o cualquiera que gestione o intercambie el arrendamiento, no puede aceptar ni exigir pagos de un inquilino de vivienda, ni hacer que el contrato dependa de otro acuerdo ajeno al contrato. Solo se permiten el alquiler, el depósito y el alquiler anticipado indicados en el contrato. Los pagos ilícitos pueden reclamarse con intereses. La prohibición se aplica al arrendador y a cualquiera que gestione o intercambie el arrendamiento (§ 15 de la Ley de Arrendamientos). Existe una excepción para el pago por la transmisión de un negocio, o por gestionar dicha transmisión. Las cantidades pagadas ilícitamente pueden reclamarse con intereses desde la fecha de vencimiento. El incumplimiento se castiga con multa o prisión de hasta cuatro meses, y también las empresas pueden responder penalmente.

Question 25

¿Puede el arrendador quedarse con parte de mi depósito por las facturas de agua y calefacción?

Accepted Answer

Sí, de forma limitada. Si la liquidación del depósito deja una cantidad que debe devolvérsete, el arrendador puede retener parte de ella para las liquidaciones finales de agua y calefacción, según la página del municipio de Kolding como máximo 2.200 kr. por el agua y 3.100 kr. por la calefacción. La retención se refiere solo a una cantidad que de otro modo te sería devuelta, y está destinada a las liquidaciones de consumos. La página de la comisión de alquileres del municipio de Kolding fija los límites en 2.200 kr. para la liquidación del agua y 3.100 kr. para la de la calefacción, así que comprueba las cantidades actuales. El arrendador debe enviar la liquidación anual dentro de los cuatro meses siguientes al fin del año de consumo, o dentro de los tres meses siguientes a recibir la factura final del proveedor. De lo contrario no puede exigir un pago adicional. Tienes seis semanas desde la recepción de la liquidación para oponerte por escrito ante el arrendador o el administrador. El Huslejenævn puede resolver los conflictos sobre la devolución del depósito.

Question 26

¿Puedo obtener un préstamo del municipio para pagar la fianza?

Accepted Answer

No para un depósito ordinario. El préstamo municipal cubre la aportación del residente (beboerindskud) cuando te trasladas a una vivienda social construida o puesta en uso a partir del 1 de abril de 1964, y el municipio debe prestar si los ingresos de tu hogar están por debajo de un límite establecido. No cubre el depósito ordinario ni el alquiler anticipado, salvo en casos especiales. Para 2026 los límites de ingresos para el préstamo obligatorio son 302.677 kr. al año para un piso y 205.040 kr. para una habitación individual, aumentados en 53.100 kr. por cada uno de hasta cuatro hijos. El préstamo cubre la totalidad de la aportación del residente y se abona directamente a la asociación de viviendas. Normalmente no pagas intereses ni cuotas durante los primeros cinco años. Después lo devuelves con intereses en 10 años para un piso o 5 años para una habitación individual. En casos especiales, por ejemplo refugiados dentro de los tres años siguientes a obtener un permiso de residencia, un préstamo puede cubrir también otras viviendas, incluidos los alquileres privados, hasta seis meses de alquiler. El municipio puede denegarlo si no necesitas el préstamo, si el alquiler supera la mitad de los ingresos del hogar, o si no has devuelto un préstamo anterior.

Question 27

¿Qué pasa con mi fianza si el arrendador vende el inmueble?

Accepted Answer

Tus derechos como inquilino, incluidos un depósito y un alquiler anticipado que juntos no superen medio año de alquiler, valen frente a un nuevo propietario sin ninguna inscripción. Si tienes que reclamar el depósito al nuevo propietario, debes demandar en el plazo de un año desde que termina el arrendamiento. Según el § 17 de la Ley de Arrendamientos tus derechos como inquilino valen frente a cualquiera, sin inscripción en el registro de la propiedad (tinglysning). Lo mismo se aplica al alquiler anticipado, la aportación del residente y el depósito cuando juntos no superan medio año de alquiler. La guía del Ministerio sobre arrendamientos dice que la protección vincula a cualquier nuevo propietario incluso sin inscripción. Un inquilino con derechos adicionales pactados, por ejemplo un arrendamiento que no puede resolverse, puede exigir que se inscriban.

Question 28

¿Cuánto cuesta reclamar al Huslejenævn por un depósito, y cuánto tarda?

Accepted Answer

En 2026 la tasa de presentación para un inquilino es de 367 kr. en el Huslejenævn (172 kr. en el Beboerklagenævn), y no se devuelve aunque ganes. Si ganas por completo, el arrendador paga a la comisión una tasa mayor. Los plazos de tramitación varían según el municipio, desde unos tres meses hasta ocho o diez meses en Copenhague. La tasa de 2026 de 367 kr. se paga al presentar la reclamación, y tanto Aarhus como Vejle indican que no se devuelve aunque ganes total o parcialmente. El arrendador paga 7.027 kr. a la comisión solo si el inquilino gana por completo, no si gana solo en parte o si el caso se resuelve con un acuerdo. Aarhus indica un plazo medio de tramitación de unos tres meses, Aalborg normalmente de cuatro a seis meses, Vejle de tres a cinco meses, y Copenhague normalmente de ocho a diez meses. El caso se tramita por escrito, y la comisión puede inspeccionar la vivienda con al menos una semana de aviso. Las tasas se ajustan cada año, así que comprueba las cifras del año en que presentas la reclamación.

Question 29

¿Qué puedo hacer si el Huslejenævn no resuelve mi caso de fianza, o si no estoy de acuerdo con su decisión?

Accepted Answer

Puedes llevar una resolución del Huslejenævn al tribunal de la vivienda (boligretten) en el plazo de cuatro semanas desde su recepción. En Copenhague recurres primero ante la Comisión de Recursos en el plazo de cuatro semanas. Según el municipio de Aalborg también puedes acudir directamente al tribunal si el caso no se resuelve en las cuatro semanas siguientes al vencimiento del plazo de contestación. Las cuatro semanas cuentan desde que recibes la resolución, y la información sobre el recurso está al final de la resolución. En Copenhague, las resoluciones del Huslejenævn se recurren ante la Comisión de Recursos en el plazo de cuatro semanas, y sus resoluciones pueden llevarse al tribunal de la vivienda en el plazo de cuatro semanas. Las resoluciones del Beboerklagenævn van directamente al tribunal de la vivienda. Qué tribunal es competente depende de la dirección de la vivienda. Puedes consultarlo en «Find retskreds» en domstol.dk. La comisión puede inadmitir un caso y remitirlo al tribunal de la vivienda si hace falta verdadera prueba, como declaraciones de testigos, una inspección o un peritaje. Si no haces nada dentro del plazo, la resolución por regla general queda firme.

Question 30

¿Puede el arrendador pedir un depósito más alto cuando sube mi alquiler?

Accepted Answer

Sí. Cuando una subida del alquiler surte efecto, el arrendador puede exigir que el depósito y el alquiler anticipado se ajusten proporcionalmente, y puede cobrar la diferencia en cuotas mensuales iguales. Si tu alquiler se reduce, el arrendador debe devolver el depósito y el alquiler anticipado de forma proporcional desde la fecha de la reducción. El ajuste sigue al alquiler: un depósito equivalente a un cierto número de meses de alquiler sigue siendo el mismo número de meses al nuevo alquiler. Lo mismo se aplica si prestaste un aval bancario o ingresaste en una cuenta de depósito en lugar de pagar un depósito en efectivo. El ajuste cuenta como pago obligatorio (pligtig pengeydelse), así que si no lo pagas tras un recordatorio, tu arrendamiento puede quedar en riesgo. Los recibos del alquiler deben mostrar por separado el alquiler, el ajuste del alquiler anticipado y el ajuste del depósito.

Question 31

El arrendador me ha subido el alquiler. ¿Puedo oponerme?

Accepted Answer

Sí. Una subida del alquiler debe constar por escrito, explicar el motivo, mostrar cómo se calcula e indicarte cómo oponerte. En muchos casos tienes que oponerte por escrito en el plazo de seis semanas. Las subidas basadas en mejoras y motivos similares suelen poder surtir efecto con tres meses de aviso. Si no la aceptas y te opones a tiempo, el arrendador debe llevar el caso al Huslejenævn para mantener la subida. También puedes reclamar al Huslejenævn si crees que tu alquiler es desproporcionadamente alto. El plazo y las reglas dependen del tipo de subida, así que lee la carta con atención. Debe indicarte cómo oponerte.

Question 32

¿Puede el arrendador subir el alquiler inmediatamente o aplicar una subida con efecto retroactivo?

Accepted Answer

Normalmente no. La mayoría de las subidas deben exigirse por escrito y surten efecto con tres meses de aviso. La excepción principal es un impuesto sobre bienes inmuebles o cargas públicas más altos, donde la subida puede aplicarse con efecto retroactivo si el arrendador la exige en el plazo de cinco meses. Los pagos a cuenta más altos de calefacción o agua (aconto) requieren seis semanas de aviso. Una subida porque el alquiler está muy por debajo del valor arrendaticio de viviendas similares puede surtir efecto con tres meses de aviso. En el caso de un impuesto sobre bienes inmuebles más alto y de ciertas cargas públicas, como agua, electricidad, residuos y limpieza de chimeneas, el arrendador puede exigir la subida desde la fecha en que el coste se impuso al edificio, pero solo si la exigencia se formula en el plazo de cinco meses. En edificios con alquiler basado en costes, una subida surte efecto desde el primer día del mes que cae tres meses después de que el arrendador formule la exigencia. Una exigencia que no contiene la información que exige la ley, como el importe y tu derecho a oponerte, es inválida.

Question 33

¿Puede el arrendador subirme el alquiler porque es más bajo que el de pisos similares cercanos?

Accepted Answer

Sí, en algunos casos. Si tu alquiler está sustancialmente por debajo del valor arrendaticio, el arrendador puede exigir una subida hasta ese nivel, basándose en alquileres comparables de la zona. Debe constar por escrito, dar tres meses de aviso y no puede surtir efecto antes de dos años desde que comenzó el arrendamiento o desde la última subida de este tipo. El criterio es si el alquiler es sustancialmente más bajo que el valor arrendaticio (det lejedes værdi), que se valora comparándolo con los alquileres que se cobran generalmente en el barrio o la zona. Una subida de este tipo no puede surtir efecto antes de dos años desde que comenzó el arrendamiento, o de dos años desde que surtió efecto la última subida de este tipo. La exigencia debe constar por escrito e indicar el importe y tu derecho a oponerte. Una exigencia sin esta información es inválida. Si te opones por escrito en el plazo de seis semanas, el arrendador debe llevar el caso al huslejenævn en las seis semanas siguientes a tu plazo para mantener la subida. Estas reglas no sirven para toda vivienda. Qué reglas de alquiler se aplican depende del edificio y del tipo de arrendamiento, por ejemplo si el alquiler se basa en costes o en el valor.

Question 34

¿Puede el arrendador subir el alquiler cada año con el índice de precios netos (nettoprisindeks)?

Accepted Answer

Solo si está permitido. La ley permite que arrendador e inquilino acuerden que el alquiler se ajuste una vez al año conforme al índice de precios netos de Statistics Denmark, y el arrendador lo sube entonces mediante aviso escrito. En edificios con alquiler basado en costes, el arrendador también puede optar por el ajuste por índice en periodos de dos años cada vez. Un ajuste por índice pactado puede llevarse a cabo solo con el aviso escrito del arrendador, así que busca en tu contrato la cláusula que lo permite. El acuerdo solo puede prever el ajuste una vez al año. En edificios con alquiler basado en costes (omkostningsbestemt leje), el arrendador puede en cambio decidir ajustar el alquiler anualmente por el índice de precios netos durante dos años cada vez. El arrendador queda vinculado por esa elección durante los dos años, el aviso debe constar por escrito, y la subida surte efecto desde el primer día del mes tres meses después de la exigencia. Según la guía del Ayuntamiento de Copenhague, en los arrendamientos con fijación libre del alquiler los contratos firmados después del 1 de julio de 2015 deben vincular cualquier ajuste al índice de precios netos, y las cláusulas fijas de alquiler escalonado no están permitidas.

Question 35

¿Puede el arrendador subirme el alquiler porque el impuesto sobre bienes inmuebles y las cargas han subido?

Accepted Answer

Sí. Si los impuestos sobre bienes inmuebles o ciertas cargas públicas del edificio suben, el arrendador puede exigir una subida del alquiler para cubrir el coste adicional, incluso si el contrato no puede resolverse. La exigencia debe constar por escrito, incluir un cálculo e indicarte cómo oponerte; de lo contrario es inválida. Si los impuestos bajan después, el alquiler debe bajar. La regla cubre también cargas públicas nuevas o mayores por agua, electricidad, residuos, servicios y limpieza de chimeneas, y nuevas contribuciones por carreteras o alcantarillado a las autoridades públicas. La subida puede surtir efecto con tres meses de aviso, y puede aplicarse con efecto retroactivo al momento en que el coste se impuso al edificio si la exigencia se formula en el plazo de cinco meses. La exigencia debe constar por escrito, contener un cálculo e indicar tu derecho a oponerte. Si falta algo de esto, la exigencia es inválida. Tienes seis semanas desde que la exigencia te llega para oponerte por escrito. Si el arrendador quiere mantener la subida, debe entonces llevar el caso al huslejenævn en las seis semanas siguientes a tu plazo. Si los impuestos o cargas se reducen o suprimen después, el arrendador debe bajar el alquiler en consecuencia, salvo que el ahorro se compense con costes nuevos o mayores.

Question 36

¿Cómo consigo que me reduzcan el alquiler si creo que es demasiado alto?

Accepted Answer

Si tu alquiler es sustancialmente más alto que el valor arrendaticio de la vivienda, puedes exigir una reducción y la devolución de lo pagado en exceso. Si el arrendador se niega, presenta una reclamación escrita al huslejenævn (367 kr. en 2026). Formula la exigencia en el plazo de un año desde que el alquiler, o el alquiler subido, venció por primera vez. Esta regla se aplica a viviendas en las que el alquiler está regulado por el valor arrendaticio (det lejedes værdi). La comparación se hace con los alquileres que se cobran generalmente por viviendas similares en la zona, y otros tipos de alquiler, como el basado en costes, siguen otras reglas. Si el alquiler se reduce, puedes exigir que se te devuelva la cantidad pagada en exceso. El plazo es de un año desde que el alquiler, o el alquiler subido, tuvo que pagarse por primera vez, así que no esperes. La tasa para un inquilino en el huslejenævn es de 367 kr. en 2026 y no se devuelve. Si ganas por completo, el arrendador paga a la comisión una tasa de 7.027 kr. En la vivienda social (almene boliger) el beboerklagenævn no decide la cuantía del alquiler. Si crees que el alquiler es demasiado alto, puedes reclamar al municipio, que supervisa las reglas.

Question 37

¿Tengo que pagar el alquiler más alto mientras el huslejenævn todavía está decidiendo?

Accepted Answer

Posiblemente una parte. Si te opusiste a tiempo y el arrendador llevó el caso al huslejenævn, el arrendador puede cobrar la subida anunciada como subida provisional hasta la resolución, pero solo hasta 15 kr. por metro cuadrado de superficie bruta al año. El alquiler definitivo sigue la resolución de la comisión. Una subida provisional solo pasa a ser relevante después de que te hayas opuesto y el arrendador haya llevado el caso al huslejenævn. El límite es de 15 kr. por metro cuadrado de superficie bruta al año. Como ejemplo, para 80 metros cuadrados son como máximo 1.200 kr. al año, o 100 kr. al mes. El huslejenævn puede anular la subida total o parcialmente si no se cumplen sus condiciones. Los plazos de tramitación difieren entre municipios, de unos tres meses en Aarhus a ocho o diez meses en Copenhague, así que una subida provisional puede durar mucho tiempo.

Question 38

¿Puede un arrendador cobrar un alquiler mucho más alto después de reformar un piso?

Accepted Answer

A veces. Después de una mejora de fondo (gennemgribende forbedring), el arrendador puede fijar el alquiler en un contrato nuevo hasta el valor arrendaticio de la vivienda en lugar del alquiler basado en costes. Pero el huslejenævn debe inspeccionar la vivienda antes de que empiecen las obras, y han de cumplirse el coste, los plazos y las demás condiciones de la ley. El límite más alto se aplica cuando se celebra el contrato, así que afecta al alquiler pactado con la persona que se traslada a la vivienda reformada. El techo es el valor arrendaticio (det lejedes værdi), valorado frente a viviendas similares. El coste de la mejora debe superar 2.280 kr. por metro cuadrado o un total de 260.738 kr. (nivel de 2021, ajustado cada año), y las obras deben completarse en un periodo de dos años. Antes de las obras, el huslejenævn debe inspeccionar la vivienda y confirmar que su estado permite un aumento sustancial de valor. La resolución vale tres años, y el arrendador paga una tasa de 4.685 kr. en 2026. Se aplican otras condiciones, entre ellas que hayan pasado al menos cinco años desde el último cambio de control del inmueble, y requisitos de calificación energética. Si crees que el alquiler es más alto de lo que permiten las reglas, puedes pedir al huslejenævn que lo valore.

Question 39

Mi contrato permite el «alquiler libre» (fri leje). ¿Puede el arrendador cobrar lo que quiera?

Accepted Answer

No. El alquiler libre solo puede pactarse para determinadas viviendas, por ejemplo en un edificio puesto en uso por primera vez después del 31 de diciembre de 1991, y el alquiler puede entonces fijarse por acuerdo. Aun así puedes pedir al huslejenævn que valore si el alquiler es desproporcionado conforme al § 36 de la Ley de Contratos (aftaleloven). La fijación libre del alquiler puede aplicarse si el edificio se puso en uso por primera vez después del 31 de diciembre de 1991, si el 31 de diciembre de 1991 la vivienda se usaba solo con fines comerciales, o si es un desván recién habilitado que el 1 de septiembre de 2002 no se usaba como vivienda. Para locales comerciales reconvertidos y nuevas viviendas en desván, el contrato debe indicar que el arrendamiento está cubierto por las reglas del alquiler libre. El huslejenævn resuelve los conflictos sobre esos contratos, pero los motivos para reducir el alquiler son estrechos: el alquiler debe ser desproporcionado conforme al § 36 de la Ley de Contratos. Según el Ayuntamiento de Copenhague, los contratos firmados después del 1 de julio de 2015 deben vincular los ajustes del alquiler al índice de precios netos, y las cláusulas fijas de alquiler escalonado no están permitidas. Las reglas del alquiler libre no pueden excluirse por acuerdo en perjuicio del inquilino.

Question 40

¿Puede el arrendador subirme el pago mensual de calefacción y agua (aconto)?

Accepted Answer

Sí, con al menos seis semanas de aviso antes de una fecha de pago, pero solo para costes que no estén ya incluidos en tu alquiler. El total anual no puede superar el coste que el arrendador prevé para el periodo contable. Los conflictos sobre la cuantía del pago a cuenta los resuelve el huslejenævn. El arrendador puede exigir pagos a cuenta, o subir los existentes, con seis semanas de aviso respecto a una fecha de pago. El pago a cuenta se abona en importes iguales junto con el alquiler, y el total de un año no puede superar el gasto previsto para el periodo contable. Después del año contable, el arrendador debe liquidar los costes reales en una liquidación. Por regla general debe llegarte dentro de los cuatro meses siguientes al fin del año. Si llega tarde, el arrendador pierde el derecho a exigir un pago complementario. Si has pagado demasiado a cuenta, el exceso debe devolverse o descontarse del primer pago de alquiler después de que te llegue la liquidación. El huslejenævn tramita los conflictos sobre subidas de los pagos a cuenta y sobre las liquidaciones anuales.

Question 41

¿Quién puede ayudarme a resolver un conflicto con mi arrendador?

Accepted Answer

Empieza escribiendo al arrendador con tu reclamación y un plazo. Si eso no funciona, el Huslejenævn de tu municipio puede resolver muchos conflictos entre inquilino y arrendador, y sus resoluciones pueden recurrirse ante los tribunales. Cada municipio tiene un Huslejenævn (y una comisión de reclamaciones de residentes, beboerklagenævn, para la vivienda social). Te diriges al del lugar donde está la vivienda. La reclamación debe constar por escrito, con documentos como tu contrato, cartas y fotos. El arrendador suele tener unas dos semanas para responder. La comisión puede inspeccionar la vivienda, con al menos una semana de aviso. Algunos asuntos, como los desahucios, los resuelven en cambio los tribunales. Una oficina de asistencia jurídica puede decirte qué vía encaja con tu caso.

Question 42

¿Quién es responsable del moho en mi piso de alquiler, yo o el arrendador?

Accepted Answer

Depende de la causa. Si el moho viene solo del modo en que se usa la vivienda, como una ventilación deficiente o tender la ropa dentro, debes eliminarlo tú. Si no lo causa un uso indebido, por ejemplo un defecto constructivo o un mantenimiento deficiente, el responsable es el arrendador. Comunícalo al arrendador por escrito y pide una investigación. Como punto de partida, el arrendador es responsable de que el inmueble no sea un peligro para la salud. El arrendador debe investigar el problema, su extensión y la causa, y eliminar el moho y su causa si proviene de un mantenimiento deficiente, de una infracción de la normativa de edificación o de un defecto (guía del ministerio, 2008). Si el moho resulta solo de un uso indebido, como ventilar o calentar demasiado poco, o ropa secada dentro, el inquilino debe eliminarlo y cambiar de hábitos. El huslejenævn puede resolver conflictos sobre el deber de mantenimiento del arrendador y puede ordenar la reparación de defectos de mantenimiento. No puede ordenar mejoras, conceder indemnizaciones, decidir si algo es moho o qué lo causó, ni realizar mediciones. Si sospechas un peligro para la salud y el arrendador no resuelve el problema, puedes comunicarlo al departamento de edificación de tu municipio. El municipio de Aalborg, por ejemplo, tiene un formulario de autoservicio para esto. Las pretensiones de reparación a cargo del arrendador, de reducción proporcional del alquiler, de indemnización o del derecho a resolver el contrato son asunto del tribunal de la vivienda (boligret).

Question 43

¿Qué puedo hacer con los vecinos ruidosos cuando vivo de alquiler?

Accepted Answer

Empieza diciéndole a tu vecino que el ruido te molesta. Si eso no ayuda, reclama a tu arrendador en un alquiler privado, o al beboerklagenævn del municipio en la vivienda social. El arrendador debe garantizar el buen orden y puede resolver el contrato de un vecino que ignora las quejas y los requerimientos. En casos agudos, llama a la policía. En un alquiler privado, el arrendador debe velar por que haya un buen ambiente en el edificio. Si el vecino ignora tu reclamación y los requerimientos del arrendador de comportarse debidamente, el arrendador puede resolver el contrato del vecino. En la vivienda social (almene boliger), el beboerklagenævn del municipio resuelve los conflictos entre residentes. Si el vecino es propietario de la vivienda, contacta con la asociación de propietarios de viviendas, la comunidad de propietarios o la cooperativa de vivienda, según el tipo de inmueble. El ruido de fuentes concretas como bombas de calor, cortacéspedes, motosierras o gallos es asunto del municipio, que puede explicar las reglas. Si el ruido es agudo y las peticiones amables no funcionan, puedes acudir a la policía.

Question 44

Los vecinos se han quejado de mí. ¿Qué puede hacer mi arrendador?

Accepted Answer

Si se te acusa de infringir el reglamento de la comunidad o el buen orden, solo tu arrendador puede llevar el caso al huslejenævn. La comisión tramita entonces el conflicto y normalmente celebra una reunión con las partes. No puede decidir si un contrato queda resuelto; eso corresponde al tribunal de la vivienda (boligretten). Los vecinos se quejan al arrendador. Solo el arrendador puede llevar un caso de reglamento al huslejenævn, así que las partes son siempre el arrendador y el inquilino del que se quejan. El arrendador debe garantizar un buen ambiente en el edificio y, si un inquilino ignora tanto las quejas como los requerimientos de comportarse debidamente, puede resolver el contrato de ese inquilino. En un caso de reglamento, la comisión celebra una reunión con las partes. Los inquilinos que se quejaron también pueden ser citados, y participa una persona con conocimientos sobre condiciones sociales. Una parte que no pueda llevar el caso sola puede hacerse asistir por alguien o hacer que alguien actúe en su nombre. La resolución o la extinción de un contrato no la decide el huslejenævn. Esos conflictos van al tribunal de la vivienda (boligretten).

Question 45

Mi arrendador no arregla las cosas en mi vivienda de alquiler. ¿Qué puedo hacer?

Accepted Answer

Pon el problema por escrito y da un plazo razonable. Si no ocurre nada, el huslejenævn puede resolver los conflictos sobre el deber de mantenimiento del arrendador. Si el arrendador ignora después la resolución, dilo a la comisión, que puede denunciar al arrendador ante el Grundejernes Investeringsfond (GI). Las reducciones de alquiler y las indemnizaciones corresponden al tribunal de la vivienda. El huslejenævn tramita los conflictos sobre las obligaciones de mantenimiento tanto de arrendadores como de inquilinos. Revisa la vivienda en cuanto te mudes, y a más tardar 14 días después, y comunica los defectos al arrendador mediante el acta de entrada. De lo contrario te arriesgas a pagar por daños que ya estaban. Quién paga qué puede depender del contrato. El municipio de Odense, por ejemplo, dice que el arrendador normalmente paga la sustitución de un doble acristalamiento sellado que ha perdido su efecto aislante, pero el contrato puede decir otra cosa. Una vez que la comisión ha resuelto, ya no interviene. Si el arrendador no cumple en el plazo de la resolución, dilo a la comisión, que puede denunciar al arrendador ante GI. La comisión no puede cobrar el dinero que se te debe. Las reducciones proporcionales del alquiler son asunto del tribunal de la vivienda (boligret), y para las reclamaciones de dinero puedes acudir a la asistencia jurídica o a un abogado.

Question 46

¿Puedo conseguir una reducción del alquiler por defectos en mi vivienda de alquiler?

Accepted Answer

Posiblemente, pero no lo decide el huslejenævn. Una reducción proporcional del alquiler (forholdsmæssigt afslag) por defectos es asunto del tribunal de la vivienda (boligretten), al que también puedes acudir si la comisión no es competente. Documenta los defectos y avisa al arrendador por escrito antes de dar cualquier otro paso. El huslejenævn no puede decidir una reducción proporcional del alquiler por defectos, ni reducciones retroactivas e indemnizaciones generales. Esas cuestiones corresponden al tribunal de la vivienda. El boligret tramita los conflictos sobre alquiler, depósitos, defectos, resolución de contratos y los conflictos posteriores al fin de un arrendamiento. Puedes ir directamente al tribunal si la comisión no es competente o el caso es complicado. Presentas a través del portal judicial minretssag.dk, ante el byret donde se encuentra el inmueble, y eliges que es un caso de vivienda. No hay una tasa de presentación fija. Pagas las tasas judiciales (retsafgift) y los honorarios del abogado, y la parte que pierde suele pagar todas las costas, incluidos los honorarios del abogado de quien gana. La mayoría de los casos los decide un juez. Si una parte lo solicita o el tribunal lo decide, con el juez se sientan dos jueces legos con conocimientos en vivienda, uno de una lista de arrendadores y otro de una lista de inquilinos.

Question 47

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda reclamar al huslejenævn?

Accepted Answer

En 2026 un inquilino paga 367 kr. por llevar un caso al huslejenævn (172 kr. a un beboerklagenævn en la vivienda social). El plazo de tramitación varía según el municipio, de unos tres meses en Aarhus a ocho o diez meses en Copenhague. Un arrendador que pierde el caso por completo paga una tasa de 7.027 kr. La tasa no se devuelve, aunque ganes total o parcialmente. Las tasas se ajustan cada 1 de enero. Pagas al presentar, por ejemplo electrónicamente con el formulario de envío, o con el número de caso que la comisión te da en su primera carta. El municipio de Aarhus indica una media de unos tres meses. Aalborg indica normalmente de cuatro a seis meses en el huslejenævn y de uno a seis meses en el beboerklagenævn. Copenhague indica normalmente de ocho a diez meses, y los casos más largos no son inusuales. Tras la recepción del caso, el arrendador suele tener unas dos semanas para responder. Si la comisión inspecciona la vivienda, ambas partes reciben al menos una semana de aviso. En Aalborg, si no se ha dictado resolución dentro de las cuatro semanas siguientes al plazo de contestación, puedes acudir al tribunal de la vivienda sin esperar.

Question 48

El huslejenævn dice que no puede admitir mi caso. ¿A dónde acudo en su lugar?

Accepted Answer

Llévalo al tribunal de la vivienda (boligretten) del juzgado de primera instancia (byret) donde está el inmueble. El huslejenævn no puede tratar la resolución de contratos, el subarriendo o el intercambio, la reducción proporcional del alquiler ni las pretensiones de pago, y puede remitir casos que necesiten testigos, inspecciones o peritajes. Presentas a través de minretssag.dk. El huslejenævn no puede decidir la resolución o extinción de un contrato, el subarriendo, el intercambio o la continuación de un arrendamiento, la reducción proporcional del alquiler por defectos, las pretensiones de pago o las indemnizaciones generales. El Ayuntamiento de Copenhague menciona además las molestias por obras y las quejas sobre otros inquilinos. Si se necesita prueba formal, como la declaración de testigos, inspecciones o peritajes, la comisión puede inadmitir el caso y remitir a las partes al tribunal de la vivienda. Puedes acudir al tribunal si no estás de acuerdo con la resolución de la comisión, si la comisión no es competente, si ambas partes acuerdan saltarse la comisión, o si la comisión rechazó el caso. Presentas a través de minretssag.dk ante el byret donde se encuentra el inmueble y eliges un caso de vivienda. Pagas las tasas judiciales y los honorarios del abogado, y la parte que pierde suele pagar todas las costas.

Question 49

He recibido una liquidación de calefacción y agua que exige un pago adicional. ¿Puedo oponerme?

Accepted Answer

Sí. Oponte por escrito ante el arrendador en el plazo de seis semanas desde la recepción de la liquidación y di qué partidas no aceptas. Si no te opones a tiempo, el importe es vinculante. Si la liquidación llegó tarde o le falta el contenido exigido, el arrendador no puede exigir el pago adicional. Por regla general, la liquidación debe llegarte dentro de los cuatro meses siguientes al fin del año contable. Si el arrendador recibe la liquidación final de un proveedor colectivo más tarde, pueden ser tres meses después de eso. La liquidación debe mostrar tu parte de los costes e informarte de tu derecho a reclamar. Si llega tarde o le falta el contenido exigido, el arrendador no puede exigir un pago adicional. Envía tu oposición al arrendador o al administrador, no al huslejenævn ni a la empresa que elaboró la liquidación. El arrendador tiene entonces seis semanas más, doce en total, para llevar el caso al huslejenævn; si no, pierde el derecho al pago adicional. Un caso pendiente no te permite retener el pago. Si no pagas un complemento exigido, puede llevar a la resolución del contrato, porque es un pago obligatorio. El complemento se debe con el primer pago de alquiler al menos un mes después de que la liquidación te llegue. Si supera tres meses de alquiler, puedes pagarlo en tres cuotas mensuales iguales.

Question 50

¿Dónde puedo obtener asesoramiento jurídico gratuito sobre un conflicto con mi arrendador?

Accepted Answer

Los municipios remiten al servicio de asistencia jurídica (Retshjælpen), que describen como gratuito. El huslejenævn y el beboerklagenævn son neutrales y no asesoran ni representan a ninguna de las partes. Otras opciones son un abogado, una organización de inquilinos, o la cobertura de gastos jurídicos que incluyen muchas pólizas de hogar. Las comisiones pueden explicar qué casos se pueden plantear y cuál es el procedimiento, pero no pueden dar asesoramiento jurídico a ninguna de las partes. El municipio de Odense indica que Retshjælpen es gratuito. La comisión no puede cobrar el dinero que se te debe, así que para eso acude a la asistencia jurídica, a un abogado o a una organización de inquilinos. Las organizaciones de inquilinos pueden ayudar, pero se espera que te hagas socio para recibir ayuda. Muchas pólizas de hogar o de familia incluyen cobertura de gastos jurídicos, a menudo con franquicia. Normalmente excluye las causas penales y las causas contra autoridades públicas, así que comprueba si la tuya cubre un conflicto de vivienda. La comisión tampoco puede ayudar con un recurso. Para eso, acude al tribunal, a un abogado o a la asistencia jurídica.

Derecho de arrendamiento en Dinamarca: alquiler, fianzas y arrendadores

1. Salida de la vivienda y preaviso

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

2. Facturas de salida y costes de acondicionamiento

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber

Qué hacer

Fuentes

Preguntas relacionadas

Conviene saber