Diritto delle locazioni in Danimarca: affitto, depositi e locatori

Question 1

Quanto preavviso devo dare quando lascio una casa in affitto?

Accepted Answer

Di norma tre mesi, per scritto, con scadenza al primo giorno lavorativo di un mese (non il giorno prima di un giorno festivo). Salvo diversa previsione del contratto, resti responsabile dell'affitto fino alla fine del preavviso, anche se lasci l'immobile prima. Un contratto a tempo determinato (tidsbegrænset lejemål) potrebbe non essere affatto disdettabile in anticipo: controlla prima il contratto. Per l'affitto di una stanza nell'abitazione del locatore, o di un appartamento in una casa bifamiliare dove abita il locatore, possono valere regole diverse. Se lasci l'immobile prima della fine del preavviso, il locatore deve adoperarsi in modo ragionevole per riaffittarlo rapidamente.

Question 2

Posso lasciare l'immobile a metà mese dopo aver dato la disdetta?

Accepted Answer

La tua locazione può cessare solo al primo giorno lavorativo di un mese. Puoi lasciare l'immobile prima, ma resti obbligato all'affitto fino alla cessazione, salvo che il locatore accetti una cessazione anticipata, per esempio perché un nuovo inquilino subentra. Fatti dare per scritto qualsiasi accordo di questo tipo. Come inquilino dai la disdetta con effetto al primo giorno lavorativo di un mese che non sia il giorno prima di un giorno festivo, indipendentemente dalla durata del preavviso. Quando una locazione viene disdetta, devi l'affitto solo fino alla cessazione, quindi lasciare l'immobile prima non riduce di per sé l'affitto. Se all'ingresso hai pagato affitto anticipato, puoi compensarlo con la parte finale del periodo di locazione dopo aver dato la disdetta. Il preavviso di tre mesi si applica salvo che il contratto fissi un altro preavviso nelle sue condizioni particolari (§ 11).

Question 3

La disdetta del contratto deve essere per scritto, e posso inviarla per email?

Accepted Answer

Sì, la disdetta deve essere per scritto. Le comunicazioni digitali sono in genere ammesse, ma ciascuna parte può chiedere comunicazioni su carta con un mese di preavviso, e a chi è esentato da Digital Post non si possono inviare comunicazioni digitali. Conserva la prova della data di invio e chiedi al locatore una conferma scritta. Il modulo standard di locazione del Ministero prevede che la disdetta sia per scritto da entrambe le parti. Ai sensi della legge sulle locazioni, ciascuna parte può chiedere che le comunicazioni non siano inviate in forma digitale. La richiesta ha un preavviso di un mese ed è efficace dal primo giorno di un mese. A chi è esentato da Digital Post non si possono inviare comunicazioni digitali in alcun caso. La disdetta del locatore e l'opposizione dell'inquilino non possono mai essere inviate in forma digitale, quindi devono andare su carta.

Question 4

Quanto preavviso devo dare se affitto una stanza?

Accepted Answer

Se la stanza fa parte dell'abitazione del locatore (una camera singola accessoria), il tuo preavviso è di un mese. Per una camera singola autonoma che non fa parte dell'abitazione del locatore (un klubværelse) è di tre mesi. In entrambi i casi la locazione cessa al primo giorno lavorativo di un mese. Una camera singola accessoria fa parte dell'appartamento del locatore, mentre una camera singola autonoma è una che non ne fa parte. Questi termini derivano dal modulo standard di locazione del Ministero e dalla sua guida, quindi controlla anche nel tuo contratto le condizioni particolari. Il deposito per una camera singola può essere al massimo di tre mensilità, come per un appartamento. L'Huslejenævn di norma non decide le controversie sulle disdette, ma può trattare certe controversie sulla disdetta della locazione di una stanza.

Question 5

Quanto preavviso deve dare il locatore se vuole disdire il mio contratto?

Accepted Answer

Il locatore può disdire solo per motivi specifici previsti dalla legge, e il preavviso dipende dal motivo. Secondo la guida del Ministero è in generale di un anno se il locatore ha bisogno dell'abitazione per uso personale, di tre mesi per altri motivi come violazioni del buon ordine, e di un mese per una stanza nell'abitazione del locatore. Il locatore può disdire solo per i motivi indicati negli §§ 170 e 171 della legge sulle locazioni. Non può disdire solo perché lo desidera. In una casa con soli due appartamenti in cui il proprietario abita in uno di essi, il preavviso del locatore è di un anno. Il proprietario di un'unità in condominio o in cooperativa che affitta una sola unità e vuole abitarvi può disdire con un anno di preavviso. La disdetta del locatore deve essere per scritto e non può mai essere inviata in forma digitale. Le controversie sulla sua validità sono decise dal tribunale delle locazioni (boligretten), non dall'Huslejenævn.

Question 6

Il locatore può offrirmi denaro perché lasci l'immobile?

Accepted Answer

No. I locatori non possono offrire all'inquilino un pagamento o qualsiasi altro vantaggio per indurlo a disdire il contratto. Se hai lasciato l'immobile a causa di una tale offerta, puoi chiedere che la locazione sia ripristinata alle stesse condizioni. Un locatore che viola la regola rischia una multa o fino a quattro mesi di reclusione. Il divieto riguarda i locatori e comprende sia il denaro sia qualsiasi altro vantaggio offerto perché l'inquilino faccia cessare il contratto. Se la locazione è cessata a causa di un'offerta illecita, l'inquilino può chiedere che sia ripristinata a condizioni invariate e considerata iniziata alla data originaria. La legge sulle locazioni prevede che tali pagamenti illeciti non possano essere ripetuti. La violazione è punita con una multa o con la reclusione fino a quattro mesi, e anche le società possono essere ritenute penalmente responsabili.

Question 7

Posso far cessare in anticipo un contratto a tempo determinato?

Accepted Answer

Solo se il contratto ti dà questo diritto, se il locatore acconsente o se c'è un inadempimento. Un contratto a tempo determinato di norma cessa automaticamente alla data finale senza disdetta, e il diritto di disdire durante la durata deve essere scritto nelle condizioni particolari del contratto (§ 11). Il tempo determinato è ammesso solo quando le circostanze del locatore lo giustificano. Ai sensi del § 173 della legge sulle locazioni, il tempo determinato deve essere giustificato dalle circostanze del locatore, e la guida del Ministero prevede che il contratto indichi le ragioni. Un contratto a tempo determinato cessa alla sua data finale, salvo che venga fatto cessare prima per accordo o per inadempimento. Se vuoi il diritto di disdire durante la durata, deve essere indicato nelle condizioni particolari (§ 11) del contratto. Le controversie sulla disdetta di un contratto di locazione sono decise dal tribunale delle locazioni (boligretten), non dall'Huslejenævn.

Question 8

Posso subaffittare il mio appartamento in affitto mentre sono via?

Accepted Answer

Spesso sì, entro certi limiti. Di solito puoi subaffittare fino a metà dei locali abitabili, e l'intera casa fino a due anni se sei via solo temporaneamente, per esempio per malattia, viaggio di lavoro o studio. Il locatore può rifiutare in certi casi, e il contratto di subaffitto deve essere per scritto. Di regola puoi subaffittare non più della metà dei locali abitabili, e il numero totale di persone nella casa non può superare il numero dei locali abitabili. Per il subaffitto dell'intera casa il locatore può rifiutare se l'edificio ha meno di 13 unità abitative, se il numero degli occupanti supererebbe il numero dei locali, o se vi è un altro motivo ragionevole. Il contratto di subaffitto deve essere per scritto, e una copia deve essere consegnata al locatore prima che il subaffitto inizi. Il subconduttore non ha la stessa tutela dell'inquilino, e può prestare una garanzia bancaria o versare il deposito su un conto separato invece di pagarlo in contanti. Le controversie sul diritto di subaffittare sono decise dal tribunale delle locazioni (boligretten), non dall'Huslejenævn.

Question 9

Quando devo comunicare il trasloco, e al locatore serve il mio nuovo indirizzo?

Accepted Answer

Devi comunicare il nuovo indirizzo al comune entro 5 giorni dal trasloco, e nella maggior parte dei comuni puoi farlo già da 28 giorni prima. Comunica anche al locatore il tuo nuovo indirizzo per scritto. La guida del Ministero prevede che l'inquilino indichi un indirizzo per il recapito almeno 8 giorni prima della riconsegna. La data del trasloco è il giorno in cui ti trasferisci davvero, cioè quando le tue cose sono state trasportate e dormi al nuovo indirizzo. Comunicarlo troppo tardi può comportare una sanzione. La comunicazione si fa in digitale con MitID e puoi farla contemporaneamente anche per gli altri membri del tuo nucleo familiare. Per non pagare l'elettricità del prossimo occupante, avvisa il tuo fornitore di energia elettrica almeno 10 giorni lavorativi prima della riconsegna. Se non dai al locatore un indirizzo, egli deve comunque cercare di trovarti, per esempio tramite l'anagrafe, ma i suoi termini per le pretese di riconsegna possono essere sospesi finché non sa dove sei.

Question 10

Chi decide una controversia su una disdetta: l'Huslejenævn o il tribunale?

Accepted Answer

Le controversie sulla validità di una disdetta sono decise dal tribunale delle locazioni (boligretten), non dall'Huslejenævn. L'Huslejenævn tratta materie come il canone, i depositi e il ripristino alla riconsegna, e delle controversie sulle disdette solo alcune relative alla locazione di una stanza. Chiedi a un ufficio di assistenza legale se non sei sicuro di dove rientri il tuo caso. L'Huslejenævn non tratta la disdetta o la risoluzione dei contratti, il subaffitto, lo scambio o la continuazione di una locazione, né le riduzioni proporzionali del canone per difetti. Queste vanno al tribunale delle locazioni. La commissione può anche dichiarare inammissibile un caso e rinviarlo al tribunale delle locazioni quando serve una vera istruttoria, come testimonianze, un sopralluogo o una perizia. Quale tribunale distrettuale sia competente dipende dall'indirizzo dell'abitazione. Puoi verificarlo alla voce «Find retskreds» su domstol.dk.

Question 11

Il locatore mi ha inviato un conto dopo la riconsegna. Devo pagarlo?

Accepted Answer

Non automaticamente. Devi riconsegnare l'abitazione solo nello stato in cui l'hai ricevuta, salvo la normale usura, e il locatore deve rispettare passaggi formali e termini rigorosi per pretendere denaro per le riparazioni. I locatori con più di un'abitazione in affitto devono fare un sopralluogo di consegna e darti un verbale di consegna. Senza di esso possono perdere parte o tutta la loro pretesa. Il sopralluogo di riconsegna va di norma svolto entro due settimane, e devi essere convocato con almeno una settimana di preavviso. Il verbale deve esserti consegnato in sede di sopralluogo (o inviato in via elettronica se hai acconsentito). Il locatore deve poter dimostrare che i lavori erano necessari e che i prezzi sono ragionevoli. Non sei responsabile dei difetti che esistevano già quando sei entrato.

Question 12

Devo ridipingere l'appartamento quando lo riconsegno?

Accepted Answer

Non automaticamente. Dal 1 luglio 2015 il locatore non può pretendere che l'inquilino riconsegni l'abitazione appena ristrutturata solo perché la locazione cessa. Devi eseguire solo la manutenzione di cui eri responsabile in base al contratto e che è effettivamente necessaria, e non ti si può mai imporre di lasciare l'abitazione in condizioni migliori di quelle in cui l'hai ricevuta. La manutenzione interna comprende imbiancatura, pittura, tappezzeria e trattamento dei pavimenti. Salvo diversa previsione del contratto è compito del locatore, e allora devi riparare solo i danni che hai causato oltre la normale usura. Se con il contratto hai assunto la manutenzione interna, devi completare la manutenzione che avrebbe dovuto essere eseguita durante la locazione, come ridipingere dove serve. La necessità si valuta stanza per stanza e superficie per superficie. Come regola generale, un inquilino che ha ricevuto un'abitazione appena dipinta deve aspettarsi di ridipingere dopo circa cinque anni di uso normale, ma dipende dalle circostanze. La pretesa del locatore può essere ridotta se lascerebbe l'abitazione in condizioni migliori di quelle iniziali, e a questo non si può derogare per contratto.

Question 13

Cosa conta come normale usura e cosa devo pagare quando riconsegno?

Accepted Answer

Paghi per i danni causati da uso improprio, incuria o negligenza, non per l'usura ordinaria dovuta al normale abitare. Se il locatore è responsabile della manutenzione interna, devi riparare solo i danni che hai causato oltre la normale usura. Se hai assunto la manutenzione interna, anche l'usura ordinaria può ricadere su di te. L'uso improprio richiede negligenza o dolo. La guida fa esempi come graffi di cane sui telai delle finestre, bruciature su un piano di lavoro e solchi in un pavimento. Rispondi dei danni che causi anche su qualcosa di cui normalmente si occupa il locatore. Un inquilino che rompe un vetro, per esempio, deve pagarlo. Quando l'inquilino ha l'obbligo di manutenzione interna, l'usura come le ombre dei quadri, i fori delle viti, i segni di scarpe sui battiscopa o le porte scheggiate può dover essere riparata. Un numero insolitamente alto di fori nei muri può valere come uso improprio. Non rispondi dei difetti che c'erano già quando sei entrato, quindi confronta con il tuo verbale di consegna.

Question 14

Devo firmare il verbale di riconsegna, e cosa significa la mia firma?

Accepted Answer

Al sopralluogo il locatore deve consegnarti il verbale e ti si chiede di firmarne la ricezione. Se non ti presenti o rifiuti di firmare, il locatore deve inviarlo entro due settimane. La tua firma prova anche che le pretese sono state avanzate nei termini, quindi leggi il verbale e annota ogni disaccordo prima di firmare. Il verbale deve indicare chiaramente quali lavori di ripristino sono richiesti, di che tipo di lavori si tratta e in quale punto dell'abitazione. Dire soltanto che l'abitazione è «misligholdt» e deve essere sistemata a tue spese non basta. I costi non elencati nel verbale di norma non possono esserti addebitati, salvo difetti occulti o dolo. Il verbale può essere inviato per email solo se hai acconsentito in precedenza, per esempio nel contratto. Il locatore non può deciderlo da solo. Un locatore che non svolge il sopralluogo nei termini, non ti convoca correttamente o non consegna il verbale può perdere la pretesa di ripristino.

Question 15

Cosa succede se non mi presento al sopralluogo di riconsegna?

Accepted Answer

Il locatore può svolgere il sopralluogo senza di te se ti ha convocato correttamente, per scritto con almeno una settimana di preavviso, e lo ha svolto entro due settimane da quando ha saputo della tua riconsegna. Deve poi inviarti il verbale entro due settimane. Puoi comunque opporti dopo. La convocazione deve essere per scritto con almeno una settimana di preavviso, anche se potete concordare un preavviso più breve, per esempio quando hai già lasciato l'immobile. Comunica il tuo nuovo indirizzo almeno 8 giorni prima della riconsegna. Se il locatore non riesce a trovarti, deve compiere sforzi ragionevoli, e i suoi termini possono essere sospesi finché non sa o non dovrebbe sapere dove sei. Se il locatore non ti convoca correttamente, non svolge il sopralluogo nei termini o non consegna né invia il verbale, la pretesa di ripristino decade. Non sei obbligato a presentarti, ma se non vai il locatore può svolgere il sopralluogo senza di te.

Question 16

Le regole sul sopralluogo valgono se il locatore affitta una sola abitazione?

Accepted Answer

No. I locatori che affittano una sola abitazione, o solo stanze singole, non devono svolgere sopralluoghi né redigere verbali. Devono invece avanzare ogni pretesa di ripristino entro due settimane dalla tua riconsegna, anche se quel termine può essere prorogato per accordo: fai attenzione a cosa firmi. L'obbligo di svolgere il sopralluogo di consegna riguarda i locatori che affittano più di un'unità abitativa. L'obbligo di svolgere il sopralluogo di riconsegna dipende da quante unità il locatore affitta al momento del sopralluogo. I proprietari di un solo appartamento, compresi i proprietari di una singola unità in condominio o in cooperativa, e i locatori di stanze singole non sono obbligati a svolgere sopralluoghi né a redigere verbali. Le pretese tardive sono di norma precluse, salvo difetti occulti o dolo. Per i locatori con obbligo di sopralluogo le regole delle due settimane non possono essere prorogate per accordo, ma per quelli senza l'obbligo sì.

Question 17

Quanto tempo ho per segnalare i difetti quando entro in una casa in affitto?

Accepted Answer

Segnala i difetti al locatore per scritto entro 14 giorni dall'inizio della locazione, anche se è stato svolto un sopralluogo di consegna. Se segnali nei termini e il difetto non viene riparato, non ne rispondi alla riconsegna. Il termine non si applica ai difetti che la normale diligenza non avrebbe rivelato. Un locatore che affitta più di un'abitazione deve svolgere un sopralluogo di consegna e consegnarti il verbale in quella sede, o inviarlo entro due settimane se eri assente o non ne hai firmato la ricezione. I difetti elencati nel verbale di consegna valgono come segnalazione, ma è comunque prudente elencarli anche tu. A seconda del difetto, i tuoi rimedi comprendono la riparazione a spese del locatore, il risarcimento o, per difetti rilevanti, la risoluzione del contratto. I difetti esistenti alla consegna non ti rendono responsabile alla riconsegna.

Question 18

Devo pagare il prezzo pieno se il locatore sostituisce qualcosa di vecchio quando riconsegno?

Accepted Answer

Non necessariamente. Un locatore non può farti pagare per condizioni migliori di quelle in cui hai ricevuto l'immobile, quindi quando si sostituiscono parti edilizie vecchie la pretesa può essere ridotta perché il locatore non ne tragga vantaggio. I costi devono inoltre essere ragionevoli e usuali, e la necessità si valuta stanza per stanza. Se non hai mantenuto parti di cui eri responsabile, il locatore può sostituirle, e spesso dovrai pagarne il costo. Quando la sostituzione dà al locatore parti nuove al posto di quelle vecchie, la pretesa può essere ridotta a discrezione dell'autorità. Se non viene ridotta potresti finire per pagare condizioni migliori di quelle iniziali, cosa che la legge vieta. Le parti lasciate in condizioni migliori possono compensare quelle lasciate in condizioni peggiori, purché l'abitazione nel suo complesso non sia migliore di come era alla consegna. Il locatore non deve quantificare i lavori quando avanza la pretesa, ma i costi devono essere ragionevoli e usuali.

Question 19

Quali documenti mi servono per contestare un conto di riconsegna?

Accepted Answer

Allega il contratto di locazione completo, la prova della riconsegna delle chiavi, il verbale di riconsegna, il verbale di consegna se il contratto è stato firmato dopo il 1 luglio 2015, la convocazione al sopralluogo, il tuo elenco di difetti e le eventuali foto. Devi anche dimostrare di aver prima sollevato il reclamo con il locatore. Devi prima cercare di risolvere la controversia direttamente con il locatore, e la commissione chiede la prova che lo hai fatto. Descrivi brevemente e per scritto su cosa deve decidere la commissione, indica le voci del conguaglio di riconsegna che contesti e fornisci la data in cui hai restituito le chiavi. Numera gli allegati e fai un elenco se sono molti. Le foto dovrebbero mostrare la data e la stanza con un breve testo, e le stampe dei messaggi hanno bisogno di una spiegazione del perché sono rilevanti. Se gli inquilini sono più di uno, devono presentare tutti oppure gli altri devono darti una procura.

Question 20

Ho ricevuto un conto per acqua e riscaldamento dopo la riconsegna. Cosa posso fare?

Accepted Answer

Controlla prima le date. Il locatore deve inviare il conguaglio entro quattro mesi dalla fine dell'anno di consumo, o entro tre mesi dal ricevimento della fattura finale del fornitore, altrimenti non può chiedere un pagamento aggiuntivo. Hai sei settimane dal ricevimento del conguaglio per opporti per scritto al locatore o all'amministratore. Il conguaglio deve indicare la tua quota dei costi totali e l'informazione sul tuo diritto di reclamo. Se manca un'informazione obbligatoria, è invalido e non può essere richiesto alcun pagamento aggiuntivo. Opponiti per scritto e indica quali voci non accetti. Invialo al locatore o all'amministratore, non all'Huslejenævn né alla ditta che ha preparato il conguaglio. Se superi le sei settimane, il pagamento aggiuntivo resta dovuto. Il locatore ha altre sei settimane per portare il caso davanti alla commissione. Se non lo fa, la pretesa decade, e puoi portarla tu stesso se ti sei opposto nei termini. Un caso pendente non ti autorizza a sospendere il pagamento.

Question 21

Cosa posso fare se il locatore non mi restituisce il deposito?

Accepted Answer

Invia una richiesta scritta con un termine di 14 giorni. Se il locatore ancora non paga, puoi portare il caso all'Huslejenævn (la commissione per gli affitti) del comune in cui si trova l'abitazione. Un locatore può chiedere un deposito fino a tre mensilità, e può usarlo solo per costi di cui rispondi, come danni oltre la normale usura o canoni non pagati. La legge non fissa una data precisa per la restituzione del deposito, ma il locatore deve liquidare entro un tempo ragionevole e rispettare i termini di riconsegna per avanzare pretese. Se il locatore ha omesso passaggi obbligatori, per esempio il verbale di consegna o il sopralluogo di riconsegna, puoi avere diritto all'intero deposito. Se i costi di riparazione superano il deposito, il locatore può chiedere la differenza, ma solo se la pretesa è fondata.

Question 22

Quanto denaro può chiedermi un locatore in anticipo quando entro nell'immobile?

Accepted Answer

Per legge un locatore può chiedere un deposito fino a tre mensilità e affitto anticipato fino a tre mensilità, oltre al canone stesso pagato in anticipo, di norma mensilmente e mai per più di tre mesi alla volta. Altri pagamenti al di fuori del contratto non sono ammessi. Il deposito (depositum) è garanzia per le tue obbligazioni alla riconsegna e può essere al massimo di tre mensilità. Può essere richiesto anche l'affitto anticipato (forudbetalt leje), fino a tre mensilità, ma non più del canone per il periodo dalla tua disdetta alla cessazione della locazione. Il canone ordinario può essere richiesto mensilmente in anticipo, e per un appartamento o una stanza mai per più di tre mesi alla volta. Questi limiti non possono essere derogati per accordo a tuo svantaggio, e l'Huslejenævn decide le controversie sull'importo del deposito e dell'affitto anticipato.

Question 23

Qual è la differenza tra deposito e affitto anticipato?

Accepted Answer

Il deposito è una garanzia che il locatore trattiene per le tue obbligazioni alla riconsegna, e lo riavrai al netto delle pretese fondate. L'affitto anticipato è canone pagato in anticipo che puoi compensare con la parte finale della locazione dopo aver dato la disdetta. Ciascuno è limitato a tre mensilità. Il deposito garantisce le tue obbligazioni alla riconsegna, quindi il locatore può usarlo solo per costi di cui rispondi effettivamente. L'affitto anticipato copre il periodo dalla tua disdetta alla cessazione della locazione, fino a tre mesi, e quando disdici puoi compensarlo con l'ultimo canone. Entrambi possono essere adeguati quando il canone cambia: il locatore può chiedere un aumento in proporzione a un aumento del canone e deve restituire in proporzione se il canone viene ridotto. In un subaffitto, il subconduttore può prestare una garanzia bancaria o versare il denaro su un conto deposito separato invece di pagare un deposito in contanti. L'Huslejenævn decide le controversie su depositi, affitto anticipato e garanzie.

Question 24

Un locatore o un intermediario può chiedermi denaro extra per ottenere un appartamento (denaro per le chiavi)?

Accepted Answer

No. Un locatore, o chiunque intermedi o scambi la locazione, non può accettare né pretendere pagamenti da un inquilino abitativo, né subordinare il contratto a un altro affare esterno al contratto. Sono ammessi solo il canone, il deposito e l'affitto anticipato indicati nel contratto. I pagamenti illeciti possono essere recuperati con gli interessi. Il divieto riguarda il locatore e chiunque intermedi o scambi la locazione (§ 15 della legge sulle locazioni). Esiste un'eccezione per il pagamento della cessione di un'azienda, o per l'intermediazione di tale cessione. Le somme pagate illecitamente possono essere richieste indietro con gli interessi dalla data di scadenza. La violazione è punita con una multa o con la reclusione fino a quattro mesi, e anche le società possono essere ritenute penalmente responsabili.

Question 25

Il locatore può trattenere parte del mio deposito per le bollette di acqua e riscaldamento?

Accepted Answer

Sì, in misura limitata. Se dalla liquidazione del deposito risulta una somma da restituirti, il locatore può trattenerne una parte per i conguagli finali di acqua e riscaldamento, secondo la pagina del Comune di Kolding al massimo 2.200 kr. per l'acqua e 3.100 kr. per il riscaldamento. La trattenuta riguarda solo una somma che altrimenti ti verrebbe restituita, ed è destinata ai conguagli dei consumi. La pagina della commissione per gli affitti del Comune di Kolding indica i limiti in 2.200 kr. per il conguaglio dell'acqua e 3.100 kr. per quello del riscaldamento, quindi verifica gli importi attuali. Il locatore deve inviare il conguaglio annuale entro quattro mesi dalla fine dell'anno di consumo, o entro tre mesi dal ricevimento della fattura finale del fornitore. Altrimenti non può chiedere un pagamento aggiuntivo. Hai sei settimane dal ricevimento del conguaglio per opporti per scritto al locatore o all'amministratore. L'Huslejenævn può decidere le controversie sulla restituzione del deposito.

Question 26

Posso ottenere un prestito dal comune per pagare il deposito?

Accepted Answer

Non per un deposito ordinario. Il prestito comunale copre il conferimento del residente (beboerindskud) quando entri in un alloggio sociale costruito o messo in uso dal 1 aprile 1964, e il comune deve concedere il prestito se il reddito del tuo nucleo familiare è sotto un limite stabilito. Non copre il deposito ordinario né l'affitto anticipato, salvo casi particolari. Per il 2026 i limiti di reddito per il prestito obbligatorio sono 302.677 kr. all'anno per un appartamento e 205.040 kr. per una stanza singola, aumentati di 53.100 kr. per ciascuno di un massimo di quattro figli. Il prestito copre l'intero conferimento del residente e viene versato direttamente all'ente gestore degli alloggi. Di norma non paghi interessi né rate per i primi cinque anni. Dopo lo rimborsi con gli interessi in 10 anni per un appartamento o 5 anni per una stanza singola. In casi particolari, per esempio rifugiati entro tre anni dall'ottenimento del permesso di soggiorno, un prestito può coprire anche altri alloggi, comprese le locazioni private, fino a sei mensilità. Il comune può rifiutare se non hai bisogno del prestito, se il canone supera la metà del reddito del nucleo familiare, o se non hai rimborsato un prestito precedente.

Question 27

Cosa succede al mio deposito se il locatore vende l'immobile?

Accepted Answer

I tuoi diritti di inquilino, compresi un deposito e un affitto anticipato che insieme non superano sei mensilità, valgono verso un nuovo proprietario senza alcuna trascrizione. Se devi pretendere il deposito dal nuovo proprietario, devi agire in giudizio entro un anno dalla cessazione della locazione. Ai sensi del § 17 della legge sulle locazioni i tuoi diritti di inquilino valgono verso chiunque, senza trascrizione nel registro immobiliare (tinglysning). Lo stesso vale per l'affitto anticipato, il conferimento del residente e il deposito quando insieme non superano sei mensilità. La guida del Ministero sulle locazioni dice che la tutela vincola qualsiasi nuovo proprietario anche senza trascrizione. Un inquilino con diritti aggiuntivi pattuiti, per esempio una locazione non disdettabile, può chiedere che siano trascritti.

Question 28

Quanto costa reclamare all'Huslejenævn per un deposito, e quanto tempo richiede?

Accepted Answer

Nel 2026 la tassa di presentazione per un inquilino è di 367 kr. all'Huslejenævn (172 kr. al Beboerklagenævn), e non viene rimborsata anche se vinci. Se vinci del tutto, il locatore paga alla commissione una tassa più alta. I tempi di trattazione variano da comune a comune, da circa tre mesi a otto-dieci mesi a Copenaghen. La tassa 2026 di 367 kr. si paga al momento della presentazione, e sia Aarhus sia Vejle indicano che non viene rimborsata anche se vinci del tutto o in parte. Il locatore paga 7.027 kr. alla commissione solo se l'inquilino vince del tutto, non se vince solo in parte o se il caso si definisce con un accordo. Aarhus indica un tempo medio di trattazione di circa tre mesi, Aalborg tipicamente da quattro a sei mesi, Vejle da tre a cinque mesi, e Copenaghen tipicamente da otto a dieci mesi. Il caso è trattato per iscritto, e la commissione può ispezionare l'abitazione con almeno una settimana di preavviso. Le tasse vengono adeguate ogni anno, quindi verifica le cifre dell'anno in cui presenti.

Question 29

Cosa posso fare se l'Huslejenævn non decide il mio caso sul deposito, o se non sono d'accordo con la sua decisione?

Accepted Answer

Puoi portare una decisione dell'Huslejenævn al tribunale delle locazioni (boligretten) entro quattro settimane dal ricevimento. A Copenaghen ti rivolgi prima alla Commissione d'appello entro quattro settimane. Secondo il Comune di Aalborg puoi anche andare direttamente in tribunale se il caso non viene deciso entro quattro settimane dalla scadenza del termine per la risposta. Le quattro settimane decorrono dal ricevimento della decisione, e le informazioni sull'impugnazione sono in fondo alla decisione. A Copenaghen le decisioni dell'Huslejenævn si impugnano davanti alla Commissione d'appello entro quattro settimane, e le sue decisioni possono essere portate al tribunale delle locazioni entro quattro settimane. Le decisioni del Beboerklagenævn vanno direttamente al tribunale delle locazioni. Quale tribunale sia competente dipende dall'indirizzo dell'abitazione. Puoi verificarlo alla voce «Find retskreds» su domstol.dk. La commissione può dichiarare inammissibile un caso e rinviarlo al tribunale delle locazioni se serve una vera istruttoria, come testimonianze, un sopralluogo o una perizia. Se non fai nulla entro il termine, la decisione di regola diventa definitiva.

Question 30

Il locatore può chiedere un deposito più alto quando il mio canone aumenta?

Accepted Answer

Sì. Quando un aumento del canone prende effetto, il locatore può chiedere che deposito e affitto anticipato siano adeguati in proporzione, e può riscuotere la differenza in rate mensili uguali. Se il tuo canone viene ridotto, il locatore deve restituire deposito e affitto anticipato in proporzione dalla data della riduzione. L'adeguamento segue il canone: un deposito pari a un certo numero di mensilità resta lo stesso numero di mensilità al nuovo canone. Lo stesso vale se hai prestato una garanzia bancaria o versato su un conto deposito invece di pagare un deposito in contanti. L'adeguamento vale come pagamento obbligatorio (pligtig pengeydelse), quindi se non lo paghi dopo un sollecito la tua locazione può essere messa a rischio. I prospetti del canone dovrebbero indicare separatamente il canone, l'adeguamento dell'affitto anticipato e l'adeguamento del deposito.

Question 31

Il locatore mi ha aumentato il canone. Posso oppormi?

Accepted Answer

Sì. Un aumento del canone deve essere per scritto, spiegare il motivo, mostrare come è calcolato e indicarti come opporti. In molti casi devi opporti per scritto entro sei settimane. Gli aumenti basati su migliorie e motivi analoghi di solito possono prendere effetto con tre mesi di preavviso. Se non approvi e ti opponi nei termini, il locatore deve portare il caso all'Huslejenævn per mantenere l'aumento. Puoi anche reclamare all'Huslejenævn se ritieni che il tuo canone sia irragionevolmente alto. Il termine e le regole dipendono dal tipo di aumento, quindi leggi la lettera con attenzione. Deve indicarti come opporti.

Question 32

Il locatore può aumentare il canone immediatamente o retrodatare un aumento?

Accepted Answer

Di norma no. La maggior parte degli aumenti va richiesta per scritto e prende effetto con tre mesi di preavviso. L'eccezione principale è un'imposta immobiliare o oneri pubblici più alti, dove l'aumento può essere retrodatato se il locatore lo richiede entro cinque mesi. Gli acconti più alti per riscaldamento o acqua (aconto) richiedono sei settimane di preavviso. Un aumento perché il canone è ben inferiore al valore locativo di abitazioni simili può prendere effetto con tre mesi di preavviso. Per un'imposta immobiliare più alta e certi oneri pubblici, come acqua, elettricità, rifiuti e pulizia dei camini, il locatore può chiedere l'aumento dalla data in cui il costo è stato imposto all'edificio, ma solo se la richiesta avviene entro cinque mesi. Negli edifici con canone basato sui costi, un aumento prende effetto dal primo giorno del mese che cade tre mesi dopo la richiesta del locatore. Una richiesta che non contiene le informazioni richieste dalla legge, come l'importo e il tuo diritto di opporti, è invalida.

Question 33

Il locatore può aumentarmi il canone perché è più basso di appartamenti simili nelle vicinanze?

Accepted Answer

Sì, in alcuni casi. Se il tuo canone è sostanzialmente inferiore al valore locativo, il locatore può chiedere un aumento a quel livello, sulla base di canoni comparabili nella zona. Deve essere per scritto, dare tre mesi di preavviso e non può prendere effetto prima di due anni dall'inizio della locazione o dall'ultimo aumento di questo tipo. Il criterio è se il canone è sostanzialmente inferiore al valore locativo (det lejedes værdi), che si valuta confrontandolo con i canoni generalmente praticati nel quartiere o nella zona. Un aumento di questo tipo non può prendere effetto prima di due anni dall'inizio della locazione, o di due anni dall'efficacia dell'ultimo aumento dello stesso tipo. La richiesta deve essere per scritto e indicare l'importo e il tuo diritto di opporti. Una richiesta senza queste informazioni è invalida. Se ti opponi per scritto entro sei settimane, il locatore deve portare il caso all'huslejenævn entro sei settimane dalla scadenza del tuo termine per mantenere l'aumento. Queste regole non valgono per ogni abitazione. Quali regole sul canone si applichino dipende dall'edificio e dal tipo di locazione, per esempio se il canone è basato sui costi o sul valore.

Question 34

Il locatore può aumentare il canone ogni anno con l'indice dei prezzi netti (nettoprisindeks)?

Accepted Answer

Solo se è consentito. La legge permette a locatore e inquilino di concordare che il canone sia adeguato una volta all'anno secondo l'indice dei prezzi netti di Statistics Denmark, e il locatore lo aumenta poi con comunicazione scritta. Negli edifici con canone basato sui costi, il locatore può anche scegliere l'adeguamento a indice per periodi di due anni alla volta. Un adeguamento a indice pattuito può essere effettuato con la sola comunicazione scritta del locatore, quindi cerca nel tuo contratto la clausola che lo consente. L'accordo può prevedere l'adeguamento solo una volta all'anno. Negli edifici con canone basato sui costi (omkostningsbestemt leje), il locatore può invece decidere di adeguare il canone annualmente con l'indice dei prezzi netti per due anni alla volta. Il locatore è vincolato da quella scelta per i due anni, la comunicazione deve essere per scritto, e l'aumento prende effetto dal primo giorno del mese tre mesi dopo la richiesta. Secondo la guida del Comune di Copenaghen, nelle locazioni con determinazione libera del canone i contratti firmati dopo il 1 luglio 2015 devono legare ogni adeguamento all'indice dei prezzi netti, e le clausole fisse di canone a scaglioni non sono ammesse.

Question 35

Il locatore può aumentarmi il canone perché l'imposta immobiliare e gli oneri sono aumentati?

Accepted Answer

Sì. Se le imposte immobiliari o certi oneri pubblici sull'edificio aumentano, il locatore può chiedere un aumento del canone per coprire il costo aggiuntivo, anche se il contratto non è disdettabile. La richiesta deve essere per scritto, contenere un calcolo e dirti come opporti, altrimenti è invalida. Se le imposte poi calano, il canone deve scendere. La regola riguarda anche oneri pubblici nuovi o più alti per acqua, elettricità, rifiuti, servizi igienici e pulizia dei camini, e nuovi contributi per strade o fognature alle autorità pubbliche. L'aumento può prendere effetto con tre mesi di preavviso, e può essere retrodatato al momento in cui il costo è stato imposto all'edificio se la richiesta avviene entro cinque mesi. La richiesta deve essere per scritto, contenere un calcolo e indicare il tuo diritto di opporti. Se manca qualcosa di questo, la richiesta è invalida. Hai sei settimane da quando la richiesta ti raggiunge per opporti per scritto. Se il locatore vuole mantenere l'aumento, deve poi portare il caso all'huslejenævn entro sei settimane dopo la scadenza del tuo termine. Se le imposte o gli oneri vengono poi ridotti o aboliti, il locatore deve abbassare il canone di conseguenza, a meno che il risparmio non sia compensato da costi nuovi o più alti.

Question 36

Come ottengo la riduzione del canone se lo ritengo troppo alto?

Accepted Answer

Se il tuo canone è sostanzialmente più alto del valore locativo dell'abitazione, puoi chiedere una riduzione e il rimborso di quanto hai pagato in più. Se il locatore rifiuta, presenta un reclamo scritto all'huslejenævn (367 kr. nel 2026). Formula la richiesta entro un anno da quando il canone, o il canone aumentato, è divenuto esigibile per la prima volta. Questa regola vale per le abitazioni in cui il canone è regolato dal valore locativo (det lejedes værdi). Il confronto si fa con i canoni generalmente praticati per abitazioni simili nella zona, e altri tipi di canone, come quello basato sui costi, seguono altre regole. Se il canone viene ridotto, puoi chiedere che la somma pagata in più ti venga restituita. Il termine è di un anno da quando il canone, o il canone aumentato, doveva essere pagato per la prima volta, quindi non attendere. La tassa per un inquilino all'huslejenævn è di 367 kr. nel 2026 e non viene rimborsata. Se vinci del tutto, il locatore paga alla commissione una tassa di 7.027 kr. Negli alloggi sociali (almene boliger) il beboerklagenævn non decide l'entità del canone. Se ritieni il canone troppo alto, puoi reclamare al comune, che vigila sulle regole.

Question 37

Devo pagare il canone più alto mentre l'huslejenævn sta ancora decidendo?

Accepted Answer

Forse in parte. Se ti sei opposto nei termini e il locatore ha portato il caso all'huslejenævn, il locatore può riscuotere l'aumento annunciato come aumento provvisorio fino alla decisione, ma solo fino a 15 kr. per metro quadro di superficie lorda all'anno. Il canone definitivo segue la decisione della commissione. Un aumento provvisorio diventa rilevante solo dopo che ti sei opposto e il locatore ha portato il caso all'huslejenævn. Il limite è 15 kr. per metro quadro di superficie lorda all'anno. Come esempio, per 80 metri quadri sono al massimo 1.200 kr. all'anno, o 100 kr. al mese. L'huslejenævn può annullare l'aumento in tutto o in parte se le sue condizioni non sono soddisfatte. I tempi di trattazione differiscono tra i comuni, da circa tre mesi ad Aarhus a otto-dieci mesi a Copenaghen, quindi un aumento provvisorio può durare a lungo.

Question 38

Un locatore può chiedere un canone molto più alto dopo aver ristrutturato un appartamento?

Accepted Answer

A volte. Dopo un intervento di miglioria radicale (gennemgribende forbedring), il locatore può fissare in un nuovo contratto il canone fino al valore locativo dell'abitazione invece del canone basato sui costi. Ma l'huslejenævn deve ispezionare l'abitazione prima dell'inizio dei lavori, e il costo, i tempi e le altre condizioni di legge devono essere rispettati. Il limite più alto vale al momento della conclusione del contratto, quindi riguarda il canone pattuito con la persona che si trasferisce nell'abitazione ristrutturata. Il tetto è il valore locativo (det lejedes værdi), valutato rispetto ad abitazioni simili. Il costo della miglioria deve superare 2.280 kr. per metro quadro o un totale di 260.738 kr. (livello 2021, adeguato ogni anno), e i lavori devono essere completati entro un periodo di due anni. Prima dei lavori, l'huslejenævn deve ispezionare l'abitazione e confermare che le sue condizioni consentono un aumento sostanziale di valore. La decisione è valida tre anni, e il locatore paga una tassa di 4.685 kr. nel 2026. Si applicano ulteriori condizioni, tra cui che siano passati almeno cinque anni dall'ultimo cambio di controllo dell'immobile, e requisiti di classe energetica. Se ritieni il canone più alto di quanto le regole consentono, puoi chiedere all'huslejenævn di valutarlo.

Question 39

Il mio contratto prevede il «canone libero» (fri leje). Il locatore può chiedere quello che vuole?

Accepted Answer

No. Il canone libero può essere pattuito solo per certe abitazioni, per esempio in un edificio messo in uso per la prima volta dopo il 31 dicembre 1991, e il canone può allora essere fissato per accordo. Puoi comunque chiedere all'huslejenævn di valutare se il canone è irragionevole ai sensi del § 36 della legge sui contratti (aftaleloven). La determinazione libera del canone può applicarsi se l'edificio è stato messo in uso per la prima volta dopo il 31 dicembre 1991, se il 31 dicembre 1991 l'abitazione era usata solo per scopi commerciali, o se si tratta di un sottotetto appena allestito che il 1 settembre 2002 non era usato come abitazione. Per spazi commerciali convertiti e nuove abitazioni nel sottotetto, il contratto deve indicare che la locazione è coperta dalle regole sul canone libero. L'huslejenævn decide le controversie su tali contratti, ma i motivi per ridurre il canone sono ristretti: il canone deve essere irragionevole ai sensi del § 36 della legge sui contratti. Secondo il Comune di Copenaghen, i contratti firmati dopo il 1 luglio 2015 devono legare gli adeguamenti del canone all'indice dei prezzi netti, e le clausole fisse di canone a scaglioni non sono ammesse. Le regole sul canone libero non possono essere derogate per accordo a svantaggio dell'inquilino.

Question 40

Il locatore può aumentare il mio acconto mensile per riscaldamento e acqua?

Accepted Answer

Sì, con almeno sei settimane di preavviso prima di una data di pagamento, ma solo per costi non già inclusi nel tuo canone. Il totale annuale non può superare il costo che il locatore prevede per il periodo contabile. Le controversie sull'entità dell'acconto sono decise dall'huslejenævn. Il locatore può richiedere acconti, o aumentare quelli esistenti, con sei settimane di preavviso rispetto a una data di pagamento. L'acconto si paga in rate uguali insieme al canone, e il totale di un anno non può superare la spesa prevista per il periodo contabile. Dopo l'anno contabile, il locatore deve conguagliare i costi effettivi in un rendiconto. Di regola deve raggiungerti entro quattro mesi dalla fine dell'anno. Se è in ritardo, il locatore perde il diritto di chiedere un pagamento integrativo. Se hai versato troppo acconto, l'eccedenza deve essere restituita o detratta dal primo pagamento del canone dopo che il rendiconto ti raggiunge. L'huslejenævn tratta le controversie sugli aumenti degli acconti e sui rendiconti annuali.

Question 41

Chi può aiutarmi a risolvere una controversia con il locatore?

Accepted Answer

Inizia scrivendo al locatore con il tuo reclamo e un termine. Se non funziona, l'Huslejenævn del tuo comune può decidere molte controversie tra inquilino e locatore, e le sue decisioni possono essere impugnate davanti ai tribunali. Ogni comune ha un Huslejenævn (e una commissione per i reclami dei residenti, beboerklagenævn, per gli alloggi sociali). Ti rivolgi a quello del luogo in cui si trova l'abitazione. Il reclamo deve essere per scritto, con documenti come il tuo contratto, lettere e foto. Il locatore ha di norma circa due settimane per rispondere. La commissione può ispezionare l'abitazione, con almeno una settimana di preavviso. Alcune questioni, come gli sfratti, sono invece decise dai tribunali. Un ufficio di assistenza legale può dirti quale via si addice al tuo caso.

Question 42

Chi è responsabile della muffa nel mio appartamento in affitto, io o il locatore?

Accepted Answer

Dipende dalla causa. Se la muffa deriva solo dal modo in cui l'abitazione viene usata, come scarsa ventilazione o il bucato steso in casa, devi rimuoverla tu. Se non è causata da un uso improprio, per esempio un difetto costruttivo o una scarsa manutenzione, è responsabile il locatore. Comunicalo al locatore per scritto e chiedi un accertamento. In linea di principio il locatore è responsabile del fatto che l'immobile non sia un pericolo per la salute. Il locatore deve accertare il problema, la sua estensione e la causa, e rimuovere la muffa e la sua causa se deriva da scarsa manutenzione, da una violazione della normativa edilizia o da un difetto (guida del ministero, 2008). Se la muffa deriva solo da un uso improprio, come troppa poca ventilazione o riscaldamento, o bucato asciugato in casa, l'inquilino deve rimuoverla e cambiare abitudini. L'huslejenævn può decidere controversie sull'obbligo di manutenzione del locatore e può ordinare la riparazione di difetti di manutenzione. Non può ordinare migliorie, riconoscere risarcimenti, decidere se qualcosa è muffa o cosa l'ha causata, né eseguire misurazioni. Se sospetti un pericolo per la salute e il locatore non risolve il problema, puoi segnalarlo all'ufficio edilizia del tuo comune. Il Comune di Aalborg, per esempio, ha un modulo self-service per questo. Le pretese di riparazione a spese del locatore, di riduzione proporzionale del canone, di risarcimento o del diritto di recedere dal contratto sono materia del tribunale delle locazioni (boligret).

Question 43

Cosa posso fare per i vicini rumorosi quando vivo in affitto?

Accepted Answer

Inizia dicendo al tuo vicino che il rumore ti disturba. Se non serve, reclama al tuo locatore in una locazione privata, o al beboerklagenævn del comune negli alloggi sociali. Il locatore deve garantire il buon ordine e può disdire il contratto a un vicino che ignora reclami e richiami. Nei casi acuti, chiama la polizia. In una locazione privata, il locatore deve provvedere a che nell'edificio ci sia un buon clima. Se il vicino ignora il tuo reclamo e i richiami del locatore a un comportamento corretto, il locatore può disdire il contratto del vicino. Negli alloggi sociali (almene boliger), il beboerklagenævn del comune risolve le controversie tra residenti. Se il vicino è proprietario dell'abitazione, contatta l'associazione dei proprietari di case, il condominio o la cooperativa edilizia, a seconda del tipo di immobile. Il rumore di fonti specifiche come pompe di calore, tosaerba, motoseghe o galli è materia del comune, che può spiegare le regole. Se il rumore è acuto e le richieste amichevoli non funzionano, puoi rivolgerti alla polizia.

Question 44

I vicini si sono lamentati di me. Cosa può fare il mio locatore?

Accepted Answer

Se sei accusato di violare il regolamento condominiale o il buon ordine, solo il tuo locatore può portare il caso all'huslejenævn. La commissione tratta poi la controversia e di norma prevede un incontro con le parti. Non può decidere se un contratto è risolto; questo spetta al tribunale delle locazioni (boligretten). I vicini si lamentano con il locatore. Solo il locatore può portare un caso di regolamento all'huslejenævn, quindi le parti sono sempre il locatore e l'inquilino di cui si lamentano. Il locatore deve garantire un buon clima nell'edificio e, se un inquilino ignora sia i reclami sia i richiami a un comportamento corretto, può disdire il contratto di quell'inquilino. In un caso di regolamento, la commissione tiene un incontro con le parti. Anche gli inquilini che si sono lamentati possono essere convocati, e partecipa una persona con competenze sulle condizioni sociali. Una parte che non può gestire il caso da sola può farsi assistere da qualcuno o far agire qualcuno in suo nome. La disdetta o la risoluzione di un contratto non è decisa dall'huslejenævn. Queste controversie vanno al tribunale delle locazioni (boligretten).

Question 45

Il locatore non ripara le cose nella mia abitazione in affitto. Cosa posso fare?

Accepted Answer

Metti il problema per scritto e dai un termine ragionevole. Se non accade nulla, l'huslejenævn può decidere le controversie sull'obbligo di manutenzione del locatore. Se poi il locatore ignora la decisione, dillo alla commissione, che può segnalare il locatore al Grundejernes Investeringsfond (GI). Le riduzioni del canone e i risarcimenti spettano al tribunale delle locazioni. L'huslejenævn tratta le controversie sugli obblighi di manutenzione sia dei locatori sia degli inquilini. Controlla l'abitazione appena entri, e non oltre 14 giorni dopo, e segnala i difetti al locatore tramite il verbale di ingresso. Altrimenti rischi di pagare per danni che c'erano già. Chi paga cosa può dipendere dal contratto. Il Comune di Odense, per esempio, dice che il locatore di norma paga la sostituzione di un vetrocamera sigillato che ha perso il suo effetto isolante, ma il contratto può dire diversamente. Una volta che la commissione ha deciso, non è più coinvolta. Se il locatore non si adegua entro il termine della decisione, dillo alla commissione, che può segnalare il locatore al GI. La commissione non può riscuotere somme che ti sono dovute. Le riduzioni proporzionali del canone sono materia del tribunale delle locazioni (boligret), e per le pretese pecuniarie puoi rivolgerti all'assistenza legale o a un avvocato.

Question 46

Posso ottenere una riduzione del canone per i difetti della mia abitazione in affitto?

Accepted Answer

Forse, ma non lo decide l'huslejenævn. Una riduzione proporzionale del canone (forholdsmæssigt afslag) per difetti è materia del tribunale delle locazioni (boligretten), al quale puoi rivolgerti anche se la commissione non ha competenza. Documenta i difetti e avvisa il locatore per scritto prima di fare qualunque altro passo. L'huslejenævn non può decidere una riduzione proporzionale del canone per difetti, né riduzioni retroattive e risarcimenti generali. Queste questioni spettano al tribunale delle locazioni. Il boligret tratta le controversie su canone, depositi, difetti, disdetta dei contratti e le controversie dopo la fine di una locazione. Puoi andare direttamente in tribunale se la commissione non ha competenza o il caso è complicato. Depositi tramite il portale giudiziario minretssag.dk, presso il byret in cui si trova l'immobile, e scegli che si tratta di un caso abitativo. Non c'è una tassa di deposito fissa. Paghi le spese di giustizia (retsafgift) e gli onorari dell'avvocato, e la parte che perde di solito paga tutte le spese, compresi gli onorari dell'avvocato di chi vince. La maggior parte dei casi è decisa da un giudice. Se una parte lo chiede o il tribunale lo decide, con il giudice siedono due giudici laici con competenza abitativa, uno da un elenco di locatori e uno da un elenco di inquilini.

Question 47

Quanto costa e quanto tempo richiede reclamare all'huslejenævn?

Accepted Answer

Nel 2026 un inquilino paga 367 kr. per portare un caso all'huslejenævn (172 kr. a un beboerklagenævn negli alloggi sociali). I tempi di trattazione variano da comune a comune, da circa tre mesi ad Aarhus a otto-dieci mesi a Copenaghen. Un locatore che perde il caso del tutto paga una tassa di 7.027 kr. La tassa non viene rimborsata, anche se vinci del tutto o in parte. Le tasse sono adeguate ogni 1 gennaio. Paghi al momento della presentazione, per esempio elettronicamente con il modulo di invio, o con il numero di caso che la commissione ti dà nella sua prima lettera. Il Comune di Aarhus indica una media di circa tre mesi. Aalborg indica tipicamente da quattro a sei mesi all'huslejenævn e da uno a sei mesi al beboerklagenævn. Copenaghen indica tipicamente da otto a dieci mesi, e casi più lunghi non sono insoliti. Dopo la ricezione del caso, il locatore ha di norma circa due settimane per rispondere. Se la commissione ispeziona l'abitazione, entrambe le parti ricevono almeno una settimana di preavviso. Ad Aalborg, se non è stata presa alcuna decisione entro quattro settimane dalla scadenza del termine per la risposta, puoi andare al tribunale delle locazioni senza attendere.

Question 48

L'huslejenævn dice che non può trattare il mio caso. Dove mi rivolgo invece?

Accepted Answer

Portalo al tribunale delle locazioni (boligretten) presso il tribunale distrettuale (byret) dove si trova l'immobile. L'huslejenævn non può trattare la disdetta dei contratti, la sublocazione o lo scambio, la riduzione proporzionale del canone o le pretese di pagamento, e può rinviare casi che richiedono testimoni, ispezioni o perizie. Depositi tramite minretssag.dk. L'huslejenævn non può decidere la disdetta o la risoluzione di un contratto, la sublocazione, lo scambio o la continuazione di una locazione, la riduzione proporzionale del canone per difetti, le pretese di pagamento o i risarcimenti generali. Il Comune di Copenaghen elenca anche i disturbi dovuti a lavori edili e i reclami su altri inquilini. Se serve un'istruttoria formale, come l'audizione di testimoni, sopralluoghi o perizie, la commissione può dichiarare inammissibile il caso e rinviare le parti al tribunale delle locazioni. Puoi andare in tribunale se non concordi con la decisione della commissione, se la commissione non ha competenza, se entrambe le parti concordano di saltare la commissione, o se la commissione ha respinto il caso. Depositi tramite minretssag.dk presso il byret in cui si trova l'immobile e scegli un caso abitativo. Paghi le spese di giustizia e gli onorari dell'avvocato, e la parte che perde di solito paga tutte le spese.

Question 49

Ho ricevuto un conguaglio di riscaldamento e acqua che chiede un pagamento aggiuntivo. Posso oppormi?

Accepted Answer

Sì. Opponiti per scritto al locatore entro sei settimane dal ricevimento del conguaglio e di' quali voci non accetti. Se non ti opponi nei termini, l'importo è vincolante. Se il conguaglio era in ritardo o manca del contenuto richiesto, il locatore non può chiedere il pagamento aggiuntivo. Di regola, il conguaglio deve raggiungerti entro quattro mesi dalla fine dell'anno contabile. Se il locatore riceve la liquidazione finale da un fornitore collettivo più tardi, possono essere tre mesi dopo quella. Il conguaglio deve indicare la tua quota dei costi e informarti del tuo diritto di reclamare. Se è in ritardo o manca del contenuto richiesto, il locatore non può chiedere un pagamento aggiuntivo. Invia la tua opposizione al locatore o all'amministratore, non all'huslejenævn né alla società che ha preparato il conguaglio. Il locatore ha poi altre sei settimane, dodici in tutto, per portare il caso all'huslejenævn, altrimenti perde il diritto al pagamento aggiuntivo. Un caso pendente non ti consente di trattenere il pagamento. Se non paghi un'integrazione richiesta, può portare alla risoluzione del contratto, perché è un pagamento obbligatorio. L'integrazione è dovuta con il primo pagamento del canone almeno un mese dopo che il conguaglio ti raggiunge. Se supera tre mensilità, puoi pagarla in tre rate mensili uguali.

Question 50

Dove posso avere consulenza legale gratuita su una controversia con il mio locatore?

Accepted Answer

I comuni rinviano al servizio di assistenza legale (Retshjælpen), che descrivono come gratuito. L'huslejenævn e il beboerklagenævn sono neutrali e non consigliano né rappresentano nessuna delle parti. Altre possibilità sono un avvocato, un'organizzazione di inquilini, o la copertura delle spese legali che molte polizze casa includono. Le commissioni possono spiegare quali casi si possono portare e quale è la procedura, ma non possono dare consulenza legale a nessuna delle parti. Il Comune di Odense indica che Retshjælpen è gratuito. La commissione non può riscuotere somme che ti sono dovute, quindi per questo rivolgiti all'assistenza legale, a un avvocato o a un'organizzazione di inquilini. Le organizzazioni di inquilini possono aiutare, ma ci si aspetta che diventi socio per ricevere aiuto. Molte polizze casa o famiglia includono la copertura delle spese legali, spesso con una franchigia. Tipicamente esclude i procedimenti penali e le cause contro autorità pubbliche, quindi verifica se la tua copre una controversia abitativa. La commissione non può aiutare nemmeno con un'impugnazione. Per questo, rivolgiti al tribunale, a un avvocato o all'assistenza legale.

Diritto delle locazioni in Danimarca: affitto, depositi e locatori

1. Riconsegna e disdetta

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

2. Conti di riconsegna e costi di ripristino

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi

Cosa fare

Fonti

Domande correlate

Buono a sapersi