Stanarsko pravo u Danskoj: zakup, depoziti i stanodavci
Zakup stana u Danskoj ima jasna pravila o otkaznim rokovima, depozitima, povećanjima zakupnine i troškovima pri iseljenju, ali ih nije uvek lako naći ni razumeti. Ispod je 50 pitanja koja zakupci često postavljaju, odgovorenih jasnim jezikom. Svaki odgovor navodi zvanične izvore na kojima se zasniva, pa pravila možeš i sam da proveriš.
Obično tri meseca, u pisanoj formi, sa istekom na prvi radni dan meseca (ne dan pre državnog praznika). Osim ako ugovor ne predviđa drugačije, odgovoran si za zakupninu dok otkazni rok ne istekne, čak i ako se iseliš ranije.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Tri meseca otkaznog roka, računato do prvog radnog dana meseca, osim ako ugovor ne predviđa drugačije.
Dobro je znati
Zakup na određeno vreme (tidsbegrænset lejemål) možda uopšte ne može da se raskine pre vremena, pa prvo proveri ugovor.
Za zakup sobe u sopstvenom stanu stanodavca ili stana u dvojnoj kući u kojoj stanodavac živi mogu da važe druga pravila.
Ako se iseliš pre isteka otkaznog roka, stanodavac mora razumno da se potrudi da stan brzo ponovo izda.
Šta da se radi
Pročitaj u ugovoru koliki je otkazni rok, da li je zakup na određeno vreme i kako otkaz mora da se pošalje.
Napiši otkaz sa svojim imenom, adresom i datumom kada se iseljavaš i zatraži pisanu potvrdu. Sačuvaj dokaz da je poslat.
Pitaj kada će se obaviti pregled pri iseljenju i fotografiši svaku prostoriju sa datumom.
Prijavi preseljenje na borger.dk kada dobiješ novu adresu.
Tvoj zakup može da se završi samo prvog radnog dana meseca. Možeš da se iseliš ranije, ali odgovaraš za zakupninu dok se zakup ne završi, osim ako stanodavac pristane na ranije okončanje, na primer zato što novi zakupac preuzima stan. Takav dogovor uzmi u pisanoj formi.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Tvoj zakup se završava prvog radnog dana meseca, obično tri meseca nakon što daš otkaz.
Dobro je znati
Kao zakupac daješ otkaz do prvog radnog dana meseca koji nije dan pre državnog praznika, bez obzira na to koliko je otkazni rok dug.
Kada se zakup raskine, duguješ zakupninu samo dok se zakup ne završi, pa rano iseljenje samo po sebi ne umanjuje zakupninu.
Ako si pri useljenju platio zakupninu unapred, možeš je obračunati prema poslednjem delu zakupnog perioda nakon što daš otkaz.
Otkazni rok od tri meseca važi osim ako ugovor ne predviđa drugi otkazni rok u svojim posebnim uslovima (§ 11).
Šta da se radi
Proveri tačke 2 i 11 ugovora o zakupu zbog otkaznog roka i posebnih uslova.
Izaberi datum okončanja koji je prvi radni dan meseca i daj pisani otkaz najmanje tri meseca pre toga.
Ako želiš da se iseliš ranije, zatraži od stanodavca u pisanoj formi dogovoreni raniji datum okončanja i sačuvaj pisani odgovor.
Nastavi da plaćaš zakupninu do dogovorenog datuma okončanja i sačuvaj dokaz o plaćanju.
Da, otkaz mora da bude u pisanoj formi. Digitalna obaveštenja su uglavnom dozvoljena, ali svaka strana može da zahteva obaveštenja na papiru sa otkaznim rokom od jednog meseca, a osobi koja je izuzeta od Digitalne pošte ne mogu se slati digitalna obaveštenja. Sačuvaj dokaz o tome kada si ga poslao i zatraži od stanodavca pisanu potvrdu.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Otkaz od stanodavca i tvoj prigovor na njega uvek moraju da budu na papiru, nikada digitalno.
Dobro je znati
Tipski ugovor o zakupu Ministarstva predviđa da otkaz mora da bude u pisanoj formi od obe strane.
Prema Zakonu o zakupu, svaka strana može da zahteva da se obaveštenja ne šalju digitalno. Zahtev ima otkazni rok od jednog meseca, sa važnošću od prvog dana meseca.
Osobi koja je izuzeta od Digitalne pošte uopšte se ne mogu slati digitalna obaveštenja.
Otkaz stanodavca i prigovor zakupca na njega nikada se ne mogu poslati digitalno, pa oni moraju da idu na papiru.
Šta da se radi
Napiši otkaz sa svojim imenom, adresom i datumom na koji želiš da se zakup završi.
Pošalji ga na način koji ti daje dokaz, na primer poštom sa praćenjem, i sačuvaj kopiju.
Zatraži od stanodavca da pisano potvrdi datum okončanja i datum kada je primio tvoj otkaz.
Ako je soba deo sopstvenog stana stanodavca (pripadajuća pojedinačna soba), tvoj otkazni rok je jedan mesec. Za samostalnu pojedinačnu sobu koja nije deo stana stanodavca (klubværelse) rok je tri meseca. U oba slučaja zakup se završava prvog radnog dana meseca.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Jedan mesec otkaznog roka za sobu u sopstvenom stanu stanodavca, tri meseca za samostalnu sobu (klubværelse).
Dobro je znati
Pripadajuća pojedinačna soba je deo sopstvenog stana stanodavca, dok je samostalna pojedinačna soba ona koja nije njegov deo.
Ovi rokovi proizlaze iz tipskog ugovora o zakupu Ministarstva i njegovog uputstva, pa proveri i u svom ugovoru da li ima posebnih uslova.
Depozit za pojedinačnu sobu može da iznosi najviše tri mesečne zakupnine, kao i za stan.
Huslejenævn obično ne odlučuje o sporovima oko raskida, ali može da razmatra određene sporove o raskidu zakupa sobe.
Šta da se radi
Razjasni koji tip sobe zakupljuješ: deo sopstvenog stana stanodavca ili samostalnu sobu.
Proveri u ugovoru da li ima posebnih uslova o otkaznom roku.
Daj pisani otkaz do prvog radnog dana meseca i sačuvaj dokaz da je poslat.
Stanodavac može da raskine samo po određenim zakonskim osnovima, a otkazni rok zavisi od osnova. Prema uputstvu Ministarstva o zakupu, obično je jedna godina ako stanodavcu stan treba za ličnu upotrebu, tri meseca za druge osnove kao što je kršenje dobrog reda, i jedan mesec za sobu u stanu stanodavca.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Tvoj prigovor na otkaz stanodavca ne može da se pošalje digitalno. Proveri u otkazu da li ima roka i brzo zatraži savet.
Dobro je znati
Stanodavac može da raskine samo po osnovima navedenim u §§ 170 i 171 Zakona o zakupu. Ne može da raskine samo zato što bi to želeo.
U kući sa samo dva stana u kojoj vlasnik živi u jednom od njih, otkazni rok stanodavca je jedna godina.
Vlasnik etažnog stana ili zadružnog stana koji izdaje jednu jedinicu i želi da u njoj živi može da da otkazni rok od jedne godine.
Otkaz stanodavca mora da bude u pisanoj formi i nikada ne može da se pošalje digitalno. O sporovima da li je važeći odlučuje stanarski sud (boligretten), a ne Huslejenævn.
Šta da se radi
Proveri u otkazu koji je osnov naveden, koji je datum okončanja i ko ga je poslao.
Proveri da li osnov odgovara osnovima u zakonu i da li je otkazni rok dovoljno dug.
Ako se ne slažeš, podnesi prigovor u pisanoj formi na papiru, proveri u otkazu da li ima roka i brzo zatraži besplatan savet u kancelariji za pravnu pomoć.
Ne. Stanodavci ne smeju zakupcu da ponude plaćanje ni bilo kakvu drugu korist da bi raskinuo zakup. Ako si se iselio zbog takve ponude, možeš da zahtevaš da se zakup vrati pod istim uslovima. Stanodavac koji prekrši pravilo rizikuje novčanu kaznu ili zatvor do četiri meseca.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Ne odustaj od stana u zamenu za novac bez saveta i vodi evidenciju o svakoj ponudi koja ti je data.
Dobro je znati
Zabrana se odnosi na stanodavce i obuhvata kako novac, tako i svaku drugu korist ponuđenu da bi zakupac raskinuo zakup.
Ako je zakup prestao zbog nezakonite ponude, zakupac može da zahteva da se vrati pod nepromenjenim uslovima i da se smatra da je počeo prvobitnog datuma.
Zakon o zakupu predviđa da se takva nezakonita plaćanja ne mogu povratiti.
Kršenje se kažnjava novčanom kaznom ili zatvorom do četiri meseca, a i privredna društva mogu krivično da odgovaraju.
Šta da se radi
Ne potpisuj ništa i ne iseljavaj se zbog ponude za plaćanje bez prethodnog saveta.
Sačuvaj svaku poruku i svaku pisanu ponudu od stanodavca.
Ako si se već iselio, zahtevaj u pisanoj formi da se zakup vrati i obrati se kancelariji za pravnu pomoć, jer o sporovima oko raskida odlučuju sudovi, a ne Huslejenævn.
Samo ako ti ugovor daje to pravo, ako stanodavac pristane ili ako postoji kršenje. Zakup na određeno vreme obično se završava automatski na datum okončanja bez otkaza, a pravo na raskid tokom roka mora da bude upisano u posebne uslove ugovora (§ 11). Određeno vreme je dozvoljeno samo kada ga okolnosti stanodavca opravdavaju.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Ne prekidaj plaćanje zakupnine i ne iseljavaj se bez dogovora, jer odgovaraš za zakupninu dok se zakup ne završi.
Dobro je znati
Prema § 173 Zakona o zakupu, određeno vreme mora da bude opravdano okolnostima stanodavca, a uputstvo Ministarstva predviđa da razlozi budu navedeni u ugovoru.
Zakup na određeno vreme završava se na svoj datum okončanja, osim ako je prekinut ranije dogovorom ili zbog kršenja.
Ako želiš pravo na raskid tokom roka, to mora da bude navedeno u posebnim uslovima (§ 11) ugovora.
O sporovima oko raskida zakupa odlučuje stanarski sud (boligretten), a ne Huslejenævn.
Šta da se radi
Pročitaj tačke 2 i 11 ugovora o zakupu zbog datuma okončanja i eventualnog prava na rani raskid.
Ako takvo pravo ne postoji, zatraži od stanodavca u pisanoj formi dogovoreni rani datum okončanja i sačuvaj odgovor.
Ako misliš da određeno vreme nije opravdano, zatraži savet u kancelariji za pravnu pomoć pre nego što se iseliš ili prekineš plaćanje zakupnine.
Često da, u određenim granicama. Obično možeš da izdaš u podzakup do polovine dnevnih prostorija, a ceo stan do dve godine ako si odsutan samo privremeno, na primer zbog bolesti, poslovnog puta ili studija. Stanodavac može da odbije u određenim slučajevima, a podzakupni ugovor mora da bude u pisanoj formi.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Daj stanodavcu kopiju pisanog podzakupnog ugovora pre nego što podzakup počne.
Dobro je znati
Po pravilu smeš da izdaš u podzakup najviše polovinu dnevnih prostorija, a ukupan broj ljudi u stanu ne sme da prelazi broj dnevnih prostorija.
Za podzakup celog stana stanodavac može da odbije ako zgrada ima manje od 13 stambenih jedinica, ako bi broj stanara prelazio broj prostorija ili ako postoji drugi razuman razlog.
Podzakupni ugovor mora da bude u pisanoj formi, a kopija mora da se da stanodavcu pre nego što podzakup počne.
Podzakupac ne uživa istu zaštitu kao zakupac i može da da bankarsku garanciju ili da položi depozit na odvojen račun umesto da plati depozit u gotovini.
O sporovima oko prava na podzakup odlučuje stanarski sud (boligretten), a ne Huslejenævn.
Šta da se radi
Proveri u ugovoru i kućnom redu koji uslovi važe za podzakup.
Sastavi pisani podzakupni ugovor u kojem su navedeni zakupnina, period i depozit ili garancija.
Daj stanodavcu kopiju pre nego što podzakup počne.
Novu adresu moraš da prijaviš opštini najkasnije 5 dana nakon preseljenja, a u većini opština to možeš da učiniš od 28 dana pre toga. Daj i stanodavcu svoju novu adresu u pisanoj formi. Uputstvo Ministarstva predviđa da zakupac da adresu za preusmeravanje najmanje 8 dana pre iseljenja.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Prijavi preseljenje opštini najkasnije 5 dana nakon što se preseliš.
Dobro je znati
Datum preseljenja je dan kada se zaista preseljavaš, to jest kada su ti stvari prenesene i kada spavaš na novoj adresi. Previše kasna prijava može da dovede do novčane kazne.
Prijavljuješ digitalno uz MitID i možeš istovremeno da prijaviš i ostale članove svog domaćinstva.
Da ne bi plaćao struju sledećeg stanara, obavesti svog snabdevača električnom energijom najmanje 10 radnih dana pre iseljenja.
Ako stanodavcu ne daš adresu, on i dalje mora da pokuša da te nađe, na primer preko registra stanovništva, ali njegovi rokovi za potraživanja pri iseljenju mogu da se zaustave dok ne zna gde si.
Šta da se radi
Prijavi novu adresu na borger.dk uz MitID u roku od 5 dana od preseljenja.
Pošalji stanodavcu svoju novu adresu u pisanoj formi pre nego što se iseliš i najmanje 8 dana pre preseljenja.
Obavesti snabdevača električnom energijom najmanje 10 radnih dana pre iseljenja.
O sporovima da li je zakup važeće raskinut odlučuje stanarski sud (boligretten), a ne Huslejenævn. Huslejenævn razmatra pitanja kao što su zakupnina, depoziti i vraćanje u prvobitno stanje pri iseljenju, a od sporova o raskidu samo određene sporove o zakupu sobe. Pitaj u kancelariji za pravnu pomoć ako nisi siguran gde tvoj slučaj pripada.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Ne plaćaj taksu Huslejenævn-u za spor oko raskida, jer on o takvim sporovima ne odlučuje, osim za određene zakupe sobe.
Dobro je znati
Huslejenævn ne razmatra raskid ili ukidanje zakupa, podzakup, zamenu ili nastavak zakupa, ni proporcionalna umanjenja zakupnine zbog nedostataka. To ide stanarskom sudu.
Komisija može i da odbaci slučaj i da ga uputi stanarskom sudu kada je potrebno pravo dokazivanje, kao izjave svedoka, uviđaj ili veštačenje.
Koji je osnovni sud nadležan zavisi od adrese stana. Možeš da proveriš pod „Find retskreds“ na domstol.dk.
Šta da se radi
Sakupi otkaz, ugovor o zakupu i sve poruke o raskidu.
Zatraži besplatan savet u kancelariji za pravnu pomoć o tome kako da pokreneš slučaj pred sudom.
Ne automatski. Stan moraš da predaš samo u stanju u kojem si ga primio, osim uobičajenog habanja, a stanodavac mora da ispuni stroge formalne korake i rokove da bi tražio novac za popravke.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Stanodavci obično imaju oko dve nedelje nakon tvog iseljenja da obave pregled ili postave svoje potraživanje. Propuštanje može da ih liši potraživanja.
Dobro je znati
Stanodavci sa više od jednog izdatog stana moraju da obave pregled pri useljenju i da ti daju izveštaj o useljenju. Bez njega mogu da izgube deo ili celo svoje potraživanje.
Pregled pri iseljenju obično mora da se obavi u roku od dve nedelje, a ti moraš da budeš pozvan najmanje nedelju dana unapred. Izveštaj mora da ti se da na pregledu (ili da se pošalje elektronski ako si na to pristao).
Stanodavac mora da može da dokaže da su radovi bili potrebni i da su cene razumne. Ne odgovaraš za nedostatke koji su već postojali kada si se uselio.
Šta da se radi
Uporedi račun sa izveštajem o useljenju, ugovorom i fotografijama.
Proveri datume: kada si se iselio, kada je obavljen pregled i kada si primio izveštaj i potraživanje.
Ne potpisuj izveštaj o iseljenju osim ako se ne slažeš sa svakom stavkom. Tvoj potpis obično potvrđuje da si primio izveštaj, ali može i da oslabi tvoj položaj ako kasnije osporiš neku stavku, pa zapiši prigovore pre nego što potpišeš.
Podnesi prigovor u pisanoj formi, zatraži razloženi pregled po stavkama, a ako ne možete da se dogovorite, pokreni slučaj pred Huslejenævn-om.
Ne automatski. Od 1. jula 2015. stanodavac ne može da zahteva od zakupca da vrati stan novoobnovljen samo zato što se zakup završava. Moraš da izvedeš samo održavanje za koje si po ugovoru bio odgovoran i koje je zaista potrebno, i nikada se od tebe ne može zahtevati da stan ostaviš u boljem stanju nego što si ga primio.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Ugovori zaključeni pre 1. jula 2015. i dalje mogu da zahtevaju da se stan vrati novoobnovljen, pa proveri datum svog ugovora.
Dobro je znati
Unutrašnje održavanje znači belenje, krečenje, tapetiranje i obradu podova. Osim ako ugovor ne predviđa drugačije, to je posao stanodavca, i tada moraš da popraviš samo štetu koju si prouzrokovao izvan uobičajenog habanja.
Ako si ugovorom preuzeo unutrašnje održavanje, moraš da dovršiš održavanje koje je trebalo da se izvede tokom zakupa, kao ponovno krečenje tamo gde je potrebno.
Potreba se procenjuje prostorija po prostoriji i površina po površina. Kao približno pravilo, zakupac koji je primio sveže okrečen stan treba da očekuje ponovno krečenje posle oko pet godina uobičajene upotrebe, ali to zavisi od okolnosti.
Potraživanje stanodavca može da se umanji ako bi stan ostavilo u boljem stanju nego pri useljenju, a od toga se ne može odstupiti ugovorom.
Šta da se radi
Pročitaj deo o održavanju (tačka 8) svog ugovora da vidiš kome pripada unutrašnje održavanje.
Uporedi svaku prostoriju sa izveštajem o useljenju i svojim fotografijama.
Ponovo kreči samo površine kojima je to zaista potrebno i zatraži od stanodavca da pisano navede šta zahteva i gde.
Plaćaš za štetu prouzrokovanu nepravilnom upotrebom, zanemarivanjem ili nepažnjom, ne za uobičajeno habanje od normalnog života. Ako je stanodavac odgovoran za unutrašnje održavanje, moraš da popraviš samo štetu koju si prouzrokovao izvan uobičajenog habanja. Ako si preuzeo unutrašnje održavanje, i uobičajeno habanje može da bude tvoja odgovornost.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Nikada se od tebe ne može zahtevati da vratiš stan u boljem stanju nego pri useljenju.
Dobro je znati
Nepravilna upotreba zahteva nepažnju ili nameru. Uputstvo daje primere kao što su ogrebotine od psa na okvirima prozora, opekotine na radnoj površini i duboki urezi u podu.
Odgovaraš za štetu koju prouzrokuješ i na nečemu što stanodavac obično održava. Zakupac koji razbije prozor, na primer, mora da ga plati.
Kada zakupac ima obavezu unutrašnjeg održavanja, habanje kao senke od slika, otvori od šrafova, tragovi obuće na lajsnama ili okrznuta vrata mogu morati da se poprave. Neobično mnogo rupa u zidovima može da se smatra nepravilnom upotrebom.
Ne odgovaraš za nedostatke koji su već bili tu kada si se uselio, pa uporedi sa izveštajem o useljenju.
Šta da se radi
Fotografiši svaku prostoriju i svaku štetu pre nego što predaš ključeve.
Uporedi sa izveštajem o useljenju i sa svojim spiskom nedostataka.
Ako račun uključuje uobičajeno habanje, podnesi prigovor u pisanoj formi stavku po stavku.
Na pregledu stanodavac mora da ti preda izveštaj i od tebe se traži da potpišeš prijem. Ako ne prisustvuješ ili odbiješ da potpišeš, stanodavac mora da ga pošalje u roku od dve nedelje. Tvoj potpis dokazuje i da su potraživanja postavljena na vreme, pa pročitaj izveštaj i zabeleži svako nesaglasje pre nego što potpišeš.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Ako ne prisustvuješ ili ne želiš da potpišeš, stanodavac mora da pošalje izveštaj u roku od 2 nedelje od pregleda.
Dobro je znati
Izveštaj mora jasno da navede koji se radovi na vraćanju u prvobitno stanje zahtevaju, koja je to vrsta radova i gde u stanu. Reći samo da je stan „misligholdt“ i da mora da se popravi na tvoj račun nije dovoljno.
Troškovi koji nisu navedeni u izveštaju obično ne mogu da ti se naplate, osim za skrivene nedostatke ili prevaru.
Izveštaj može da se pošalje imejlom samo ako si na to prethodno pristao, na primer u ugovoru o zakupu. Stanodavac ne može sam da odluči o tome.
Stanodavac koji ne obavi pregled na vreme, ne pozove te kako treba ili ne preda izveštaj može da izgubi potraživanje za vraćanje u prvobitno stanje.
Šta da se radi
Pređi izveštaj stavku po stavku i uporedi sa izveštajem o useljenju i svojim fotografijama.
Upiši svoja nesaglasja na sam izveštaj ili ih pošalji u pisanoj formi odmah posle, i zatraži kopiju.
Ako nisi prisustvovao ili si odbio da potpišeš, proveri da li ti izveštaj i potraživanje stignu u roku od dve nedelje.
Stanodavac može da obavi pregled bez tebe ako te je pozvao kako treba, u pisanoj formi najmanje nedelju dana unapred, i ako ga je obavio u roku od dve nedelje nakon što je saznao da si se iselio. Tada mora da ti pošalje izveštaj u roku od dve nedelje. I posle toga možeš da podneseš prigovor.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Pregled mora da se obavi u roku od 2 nedelje nakon što stanodavac sazna da si se iselio, uz pisani poziv najmanje 1 nedelju unapred.
Dobro je znati
Poziv mora da bude u pisanoj formi najmanje nedelju dana unapred, mada možete da se dogovorite o kraćem roku, na primer kada si se već iselio.
Daj svoju novu adresu najmanje 8 dana pre iseljenja. Ako stanodavac ne može da te nađe, mora razumno da se potrudi, a njegovi rokovi mogu da se zaustave dok ne zna ili ne bi trebalo da zna gde si.
Ako te stanodavac ne pozove kako treba, ne obavi pregled na vreme ili ne preda odnosno ne pošalje izveštaj, potraživanje za vraćanje u prvobitno stanje prestaje.
Nisi prinuđen da prisustvuješ, ali ako ne dođeš stanodavac može da obavi pregled bez tebe.
Šta da se radi
Odgovori na poziv, a ako ne možeš da dođeš, zatraži novi datum u okviru dvonedeljnog roka.
Pošalji stanodavcu svoju novu adresu u pisanoj formi.
Uzmi izveštaj i, ako se ne slažeš sa nekom stavkom, podnesi prigovor u pisanoj formi.
Ne. Stanodavci koji izdaju samo jedan stambeni objekat, ili samo pojedinačne sobe, ne moraju da obavljaju preglede ni da pišu izveštaje. Umesto toga moraju da postave svako potraživanje za vraćanje u prvobitno stanje u roku od dve nedelje nakon tvog iseljenja, mada taj rok može da se produži dogovorom, pa pazi šta potpisuješ.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Stanodavac bez obaveze pregleda mora da postavi potraživanja za vraćanje u prvobitno stanje u roku od 2 nedelje nakon tvog iseljenja, osim ako je rok produžen dogovorom.
Dobro je znati
Obaveza da se obavi pregled pri useljenju odnosi se na stanodavce koji izdaju više od jedne stambene jedinice. Obaveza da se obavi pregled pri iseljenju zavisi od toga koliko jedinica stanodavac izdaje u vreme pregleda.
Vlasnici jednog stana, uključujući vlasnike jedne etažne ili zadružne jedinice, i stanodavci pojedinačnih soba nisu obavezni da obavljaju preglede ni da izrađuju izveštaje.
Zakasnela potraživanja obično su isključena, osim za skrivene nedostatke ili prevaru.
Za stanodavce sa obavezom pregleda dvonedeljna pravila ne mogu da se produže dogovorom, ali za stanodavce bez te obaveze mogu.
Šta da se radi
Pitaj stanodavca u pisanoj formi koliko stanova izdaje.
Zabeleži datum kada si predao ključeve.
Ne potpisuj dogovor koji produžava rok za potraživanja bez prethodnog saveta.
Ako potraživanje stigne posle dve nedelje bez dogovora, podnesi prigovor u pisanoj formi.
Prijavi nedostatke stanodavcu u pisanoj formi u roku od 14 dana nakon početka zakupa, čak i ako je obavljen pregled pri useljenju. Ako se požališ na vreme a nedostatak se ne popravi, ne odgovaraš za njega kada se iseljavaš. Rok ne važi za nedostatke koje uobičajena pažnja ne bi otkrila.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Nedostatke moraš da prijaviš u roku od 14 dana nakon početka zakupa.
Dobro je znati
Stanodavac koji izdaje više od jednog stana mora da obavi pregled pri useljenju i da ti preda izveštaj na pregledu, ili da ga pošalje u roku od dve nedelje ako si bio odsutan ili ga nisi potpisao.
Nedostaci navedeni u izveštaju o useljenju smatraju se prijavom, ali je i dalje mudro da ih i sam navedeš.
U zavisnosti od nedostatka, tvoja sredstva uključuju popravku na račun stanodavca, naknadu ili, za značajne nedostatke, raskid zakupa.
Nedostaci koji su postojali pri useljenju ne čine te odgovornim pri iseljenju.
Šta da se radi
Fotografiši i datiraj sve prvog dana.
U roku od 14 dana pošalji stanodavcu pisani spisak nedostataka i sačuvaj dokaz da si ga poslao.
Sačuvaj izveštaj o useljenju i svoj spisak za pregled pri iseljenju.
Ne obavezno. Stanodavac ne može da te natera da platiš za bolje stanje nego što si primio, pa kada se zamenjuju stari građevinski delovi potraživanje može da se umanji tako da stanodavac ne stekne korist. Troškovi moraju i da budu razumni i uobičajeni, a potreba se procenjuje prostorija po prostoriji.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: O umanjenju se odlučuje od slučaja do slučaja, od strane komisije ili suda, pa zatraži razložene troškove i podnesi prigovor stavku po stavku.
Dobro je znati
Ako nisi održavao delove za koje si bio odgovoran, stanodavac može da ih zameni, a ti ćeš često morati da platiš troškove.
Kada zamena daje stanodavcu nove delove umesto starih, potraživanje može da se umanji po oceni organa. Ako se ne umanji, mogao bi da platiš za bolje stanje nego pri useljenju, što zakon zabranjuje.
Delovi ostavljeni u boljem stanju mogu da se kompenzuju delovima ostavljenim u gorem stanju, dok stan u celini nije bolji nego pri useljenju.
Stanodavac ne mora da odredi cenu radova kada postavlja potraživanje, ali troškovi moraju da budu razumni i uobičajeni.
Šta da se radi
Zatraži razloženi račun koji pokazuje šta je zamenjeno, zašto i koliko je deo bio star ili istrošen.
Uporedi sa izveštajem o useljenju i svojim fotografijama.
Podnesi prigovor u pisanoj formi na stavke kod kojih je zamenjeni deo bio star ili kod kojih ti nisi bio odgovoran.
Ako ne možete da se dogovorite, pokreni slučaj pred Huslejenævn-om.
Priloži ceo ugovor o zakupu, dokaz o predaji ključeva, izveštaj o iseljenju, izveštaj o useljenju ako je ugovor potpisan posle 1. jula 2015, poziv na pregled, svoj spisak nedostataka i sve fotografije. Treba i da pokažeš da si se prvo obratio sa žalbom stanodavcu.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Podnesi komisiji u opštini u kojoj se stan nalazi. Slučaj kojem su potrebne izjave svedoka može da bude upućen stanarskom sudu.
Dobro je znati
Prvo treba da pokušaš da rešiš spor direktno sa stanodavcem, a komisija traži dokaz da si to učinio.
Opiši kratko i u pisanoj formi o čemu komisija treba da odluči, navedi stavke iz obračuna pri iseljenju na koje se žališ i daj datum kada si vratio ključeve.
Numeriši priloge i napravi spisak ako ih je mnogo. Fotografije treba da pokazuju datum i prostoriju uz kratak tekst, a odštampane SMS poruke zahtevaju objašnjenje zašto su važne.
Ako je zakupaca više, svi moraju da podnesu ili ostali moraju da ti daju punomoćje.
Šta da se radi
Sakupi ugovor o zakupu, dokaz o vraćanju ključeva, izveštaje, poziv, spisak nedostataka, fotografije i prepisku.
Napiši kratko objašnjenje o čemu komisija treba da odluči.
Podnesi u opštini u kojoj se stan nalazi, njenim obrascem, preko Digitalne pošte ili pismom.
Prvo proveri datume. Stanodavac mora da pošalje obračun u roku od četiri meseca nakon završetka potrošačke godine, ili u roku od tri meseca nakon prijema konačnog računa od snabdevača, u suprotnom ne može da zahteva dodatno plaćanje. Imaš šest nedelja od prijema obračuna da podneseš prigovor u pisanoj formi stanodavcu ili upravniku.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Imaš šest nedelja od prijema obračuna da podneseš prigovor u pisanoj formi.
Dobro je znati
Obračun mora da pokazuje tvoj deo ukupnih troškova i obaveštenje o tvom pravu na žalbu. Ako obavezno obaveštenje nedostaje, obračun je nevažeći i dodatno plaćanje ne može da se zahteva.
Podnesi prigovor u pisanoj formi i navedi koje stavke ne prihvataš. Pošalji ga stanodavcu ili upravniku, ne Huslejenævn-u ni firmi koja je izradila obračun.
Ako propustiš rok od šest nedelja, dodatno plaćanje ostaje.
Stanodavac ima još šest nedelja da pokrene slučaj pred komisijom. Ako to ne učini, potraživanje prestaje, a ti možeš sam da ga pokreneš ako si podneo prigovor na vreme.
Slučaj u postupku ti ne daje pravo da zadržiš plaćanje.
Šta da se radi
Proveri kada se završila potrošačka godina i koji je datum prijema obračuna.
Proveri da li obračun pokazuje tvoj deo i obaveštenje o tvom pravu na žalbu.
Podnesi prigovor u pisanoj formi u roku od šest nedelja.
Ako stanodavac nije pokrenuo slučaj u roku od 12 nedelja od tvog prijema, možeš sam da ga podneseš.
Pošalji pisani zahtev sa rokom od 14 dana. Ako stanodavac i dalje ne plati, možeš da pokreneš slučaj pred Huslejenævn-om (komisijom za zakupninu) u opštini u kojoj se stan nalazi.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Daj stanodavcu najmanje 14 dana u svom pisanom zahtevu pre nego što podneseš žalbu.
Dobro je znati
Stanodavac može da zahteva depozit do tri mesečne zakupnine i sme da ga upotrebi samo za troškove za koje odgovaraš, kao što su šteta izvan uobičajenog habanja ili neplaćena zakupnina.
Zakon ne određuje jedan fiksni datum za vraćanje depozita, ali stanodavac mora da obračuna u razumnom roku i da poštuje rokove za postavljanje potraživanja pri iseljenju.
Ako je stanodavac preskočio obavezne korake, na primer izveštaj o useljenju ili pregled pri iseljenju, možeš imati pravo na vraćanje celog depozita.
Ako troškovi popravke prevazilaze depozit, stanodavac može da potražuje razliku, ali samo ako je potraživanje osnovano.
Šta da se radi
Sakupi ugovor o zakupu, dokaze o plaćanju, izveštaje o useljenju i iseljenju, fotografije i sve poruke.
Pošalji pisani zahtev (påkrav) u kojem tražiš vraćanje u roku od 14 dana i navedi da ćeš se obratiti Huslejenævn-u ako ne bude plaćeno.
Podnesi pisanu žalbu Huslejenævn-u u opštini u kojoj se stan nalazi, uz priložene dokumente. Plaća se mala taksa za podnošenje.
Ako se ne slažeš sa odlukom, ona može da se odnese stanarskom sudu (Boligretten). Proveri rok naveden u odluci.
Po zakonu stanodavac može da zahteva depozit do tri mesečne zakupnine i unapred plaćenu zakupninu do tri mesečne zakupnine, plus samu zakupninu plaćenu unapred, obično mesečno i nikada za više od tri meseca odjednom. Druga plaćanja izvan ugovora nisu dozvoljena.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Depozit i unapred plaćena zakupnina ograničeni su svaki na tri mesečne zakupnine. Svako drugo plaćanje zahtevano izvan ugovora nije dozvoljeno.
Dobro je znati
Depozit (depositum) je obezbeđenje za tvoje obaveze pri iseljenju i može da iznosi najviše tri mesečne zakupnine.
Unapred plaćena zakupnina (forudbetalt leje) takođe može da se zahteva, do tri mesečne zakupnine, ali ne više od zakupnine za period od tvog otkaza do završetka zakupa.
Uobičajena zakupnina može da se zahteva mesečno unapred, a za stan ili sobu nikada za više od tri meseca odjednom.
Ove granice ne mogu da se otklone dogovorom na tvoju štetu, a Huslejenævn odlučuje o sporovima oko visine depozita i unapred plaćene zakupnine.
Šta da se radi
Proveri tačku 4 ugovora o zakupu zbog depozita, unapred plaćene zakupnine i prve uplate zakupnine.
Ako je neki iznos veći od tri mesečne zakupnine, podnesi prigovor u pisanoj formi i zatraži vraćanje viška.
Ako stanodavac odbije, pokreni slučaj pred Huslejenævn-om u opštini u kojoj se stan nalazi.
Depozit je obezbeđenje koje stanodavac drži za tvoje obaveze pri iseljenju, i dobijaš ga natrag umanjen za osnovana potraživanja. Unapred plaćena zakupnina je zakupnina plaćena ranije koju možeš da obračunaš prema poslednjem delu zakupa nakon što daš otkaz. Svako od njih je ograničeno na tri mesečne zakupnine.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Unapred plaćena zakupnina se troši kao zakupnina u poslednjem delu zakupa, dok je depozit iznos koji možeš da dobiješ natrag posle iseljenja.
Dobro je znati
Depozit obezbeđuje tvoje obaveze pri iseljenju, pa stanodavac sme da ga upotrebi samo za troškove za koje stvarno odgovaraš.
Unapred plaćena zakupnina pokriva period od tvog otkaza do završetka zakupa, do tri meseca, a kada raskineš možeš da je obračunaš prema poslednjoj zakupnini.
Oba mogu da se usklade kada se zakupnina menja: stanodavac može da zahteva povećanje srazmerno povećanju zakupnine i mora da vrati srazmerno ako se zakupnina umanji.
U podzakupu, podzakupac može da da bankarsku garanciju ili da položi novac na odvojen depozitni račun umesto da plati depozit u gotovini.
Huslejenævn odlučuje o sporovima oko depozita, unapred plaćene zakupnine i obezbeđenja.
Šta da se radi
Proveri tačku 4 ugovora o zakupu da vidiš koje si iznose platio kao depozit i kao unapred plaćenu zakupninu.
Kada daš otkaz, izračunaj kako unapred plaćena zakupnina pokriva poslednje mesece i zatraži od stanodavca da to potvrdi.
Sačuvaj potvrde o plaćanju dok konačni obračun ne bude završen.
Ne. Stanodavac, ili bilo ko ko posreduje ili menja zakup, ne sme da prima ni da zahteva plaćanje od stambenog zakupca, niti da ugovor uslovljava drugim poslom izvan ugovora. Dozvoljeni su samo zakupnina, depozit i unapred plaćena zakupnina navedeni u ugovoru. Nezakonita plaćanja mogu da se povrate sa kamatom.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Ne plaćaj u gotovini ni „naknade“ za stan izvan ugovora, i zatraži potvrdu za svako plaćanje.
Dobro je znati
Zabrana se odnosi na stanodavca i na svakoga ko posreduje ili menja zakup (§ 15 Zakona o zakupu).
Postoji izuzetak za plaćanje za prenos privredne delatnosti ili za posredovanje pri takvom prenosu.
Nezakonito plaćeni iznosi mogu da se traže natrag sa kamatom od dana dospelosti.
Kršenje se kažnjava novčanom kaznom ili zatvorom do četiri meseca, a i privredna društva mogu krivično da odgovaraju.
Šta da se radi
Plaćaj samo ono što stoji u pisanom ugovoru, kao zakupninu, depozit i unapred plaćenu zakupninu, i uzmi potvrdu za svako plaćanje.
Ako si već platio nešto dodatno, sačuvaj dokaz i zahtevaj vraćanje u pisanoj formi, sa kamatom.
Ako stanodavac odbije, zatraži savet u kancelariji za pravnu pomoć o tome kako da postaviš potraživanje.
Da, u ograničenoj meri. Ako posle obračuna depozita ostane iznos koji treba da ti se vrati, stanodavac može da zadrži deo tog iznosa za konačne obračune za vodu i grejanje, prema stranici Opštine Kolding najviše 2.200 kr. za vodu i 3.100 kr. za grejanje.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Imaš šest nedelja od prijema obračuna potrošnje da podneseš prigovor u pisanoj formi.
Dobro je znati
Zadržavanje se odnosi samo na iznos koji bi ti inače bio vraćen i namenjeno je obračunima potrošnje.
Stranica komisije za zakupninu Opštine Kolding navodi granice od 2.200 kr. za obračun vode i 3.100 kr. za obračun grejanja, pa proveri aktuelne iznose.
Stanodavac mora da pošalje godišnji obračun u roku od četiri meseca nakon završetka potrošačke godine, ili u roku od tri meseca nakon prijema konačnog računa od snabdevača. U suprotnom ne može da zahteva dodatno plaćanje.
Imaš šest nedelja od prijema obračuna da podneseš prigovor u pisanoj formi stanodavcu ili upravniku.
Huslejenævn može da odlučuje o sporovima oko vraćanja depozita.
Šta da se radi
Zatraži od stanodavca u pisanoj formi da objasni zadržani iznos i kada se obračun očekuje.
Kada obračun stigne, proveri datume i svoj deo troškova.
Podnesi prigovor u pisanoj formi u roku od šest nedelja ako ga ne prihvataš.
Ako stanodavac zadrži više od granica ili ne obračuna, pokreni slučaj pred Huslejenævn-om.
Ne za običan depozit. Opštinski zajam pokriva ulazni ulog stanara (beboerindskud) kada se useljavaš u društveni stan izgrađen ili stavljen u upotrebu od 1. aprila 1964, a opština mora da odobri zajam ako je prihod tvog domaćinstva ispod određene granice. Ne pokriva običan depozit ni unapred plaćenu zakupninu, osim u posebnim slučajevima.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Ako opština odbije tvoju prijavu, moraš da podneseš žalbu opštini u roku od 4 nedelje.
Dobro je znati
Za 2026. granice prihoda za obavezni zajam su 302.677 kr. godišnje za stan i 205.040 kr. za pojedinačnu sobu, povećane za 53.100 kr. za svako od najviše četvoro dece.
Zajam pokriva ceo ulazni ulog i plaća se direktno stambenoj zadruzi.
Obično ne plaćaš kamatu ni rate prvih pet godina. Posle toga ga vraćaš sa kamatom tokom 10 godina za stan ili 5 godina za pojedinačnu sobu.
U posebnim slučajevima, na primer za izbeglice u roku od tri godine od dobijanja dozvole za boravak, zajam može da pokrije i druge stanove, uključujući privatne zakupe, do šest mesečnih zakupnina.
Opština može da odbije ako ti zajam nije potreban, ako zakupnina prelazi polovinu prihoda domaćinstva, ili ako nisi vratio prethodni zajam.
Šta da se radi
Proveri da li je stan društveni stan stavljen u upotrebu od 1. aprila 1964. i da li zahteva ulazni ulog.
Prijavi se u opštini u koju se seliš, pomoću obrasca za samouslugu na borger.dk.
Tvoja prava kao zakupca, uključujući depozit i unapred plaćenu zakupninu koji zajedno ne prelaze polugodišnju zakupninu, važe prema novom vlasniku bez bilo kakve registracije. Ako treba da potražuješ depozit od novog vlasnika, moraš da podneseš tužbu u roku od jedne godine nakon završetka zakupa.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Da bi potraživao od novog vlasnika, moraš da pokreneš sudski postupak u roku od 1 godine nakon završetka tvog zakupa.
Dobro je znati
Prema § 17 Zakona o zakupu tvoja prava kao zakupca važe prema svakome, bez upisa u zemljišni registar (tinglysning).
Isto važi za unapred plaćenu zakupninu, ulazni ulog i depozit kada zajedno ne prelaze polugodišnju zakupninu.
Uputstvo Ministarstva o zakupu navodi da zaštita obavezuje svakog novog vlasnika i bez upisa.
Zakupac sa ugovorenim dodatnim pravima, na primer zakupom koji se ne može raskinuti, može da zahteva da se ona upišu.
Šta da se radi
Sačuvaj ugovor o zakupu i dokaz o svakom plaćanju depozita i unapred plaćene zakupnine.
Kada se nepokretnost proda, pitaj u pisanoj formi ko je sada stanodavac i ko drži tvoj depozit.
Pri iseljenju potražuj depozit od prave strane, a ako ne bude plaćen, pošalji pisani zahtev.
U 2026. taksa za podnošenje za zakupca je 367 kr. kod Huslejenævn-a (172 kr. kod Beboerklagenævn-a) i ne vraća se čak ni ako dobiješ. Ako dobiješ u celosti, stanodavac plaća komisiji veću taksu. Vreme obrade varira po opštini, od oko tri meseca do osam do deset meseci u Kopenhagenu.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Taksa se ne vraća čak ni ako dobiješ. Iznosi ovde su cifre za 2026. i usklađuju se svake godine.
Dobro je znati
Taksa za 2026. od 367 kr. plaća se pri podnošenju, a Århus i Vejle oba navode da se ne vraća čak ni ako dobiješ u celosti ili delimično.
Stanodavac plaća 7.027 kr. komisiji samo ako zakupac dobije u celosti, a ne ako dobije samo delimično ili ako se slučaj poravna.
Århus navodi prosečno vreme obrade od oko tri meseca, Olborg obično četiri do šest meseci, Vejle tri do pet meseci, a Kopenhagen obično osam do deset meseci.
Slučaj se razmatra pisanim putem, a komisija može da pregleda stan uz najmanje nedelju dana prethodne najave.
Takse se usklađuju svake godine, pa proveri iznose za godinu u kojoj podnosiš.
Šta da se radi
Prvo pokušaj da se dogovoriš sa stanodavcem i sačuvaj dokaz da si pokrenuo pitanje.
Podnesi žalbu u pisanoj formi preko obrasca za samouslugu opštine, Digitalne pošte ili pismom, uz priložene ugovor i dokumente.
Plati taksu, koju plaćaš elektronski kada koristiš obrazac.
Odluku Huslejenævn-a možeš da odneseš stanarskom sudu (boligretten) u roku od četiri nedelje od prijema. U Kopenhagenu se prvo žališ Žalbenoj komisiji u roku od četiri nedelje. Prema Opštini Olborg možeš i da se obratiš direktno sudu ako slučaj ne bude odlučen u roku od četiri nedelje nakon isteka roka za odgovor.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Imaš 4 nedelje od prijema odluke da je odneseš dalje.
Dobro je znati
Četiri nedelje teku od prijema odluke, a uputstvo o pravnom sredstvu nalazi se na kraju odluke.
U Kopenhagenu se odluke Huslejenævn-a pobijaju pred Žalbenom komisijom u roku od četiri nedelje, a njene odluke mogu da se odnesu stanarskom sudu u roku od četiri nedelje. Odluke Beboerklagenævn-a idu direktno stanarskom sudu.
Koji je sud nadležan zavisi od adrese stana. Možeš da proveriš pod „Find retskreds“ na domstol.dk.
Komisija može da odbaci slučaj i da ga uputi stanarskom sudu ako je potrebno pravo dokazivanje, kao izjave svedoka, uviđaj ili veštačenje.
Ako u roku ne učiniš ništa, odluka po pravilu postaje konačna.
Šta da se radi
Pročitaj uputstvo o pravnom sredstvu u odluci i zabeleži datum prijema.
Zatraži besplatan savet u kancelariji za pravnu pomoć o tome da li da se žališ.
U Kopenhagenu se žali Žalbenoj komisiji, a na drugim mestima pokreni slučaj pred stanarskim sudom.
Da. Kada povećanje zakupnine stupi na snagu, stanodavac može da zahteva da se depozit i unapred plaćena zakupnina srazmerno usklade i može da naplati razliku u jednakim mesečnim iznosima. Ako se tvoja zakupnina umanji, stanodavac mora srazmerno da vrati depozit i unapred plaćenu zakupninu od dana umanjenja.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Usklađivanje depozita je obavezno plaćanje, pa ne ignoriši opomenu. Podnesi prigovor u pisanoj formi ako misliš da je pogrešno.
Dobro je znati
Usklađivanje prati zakupninu: depozit od određenog broja mesečnih zakupnina ostaje isti broj meseci po novoj zakupnini.
Isto važi ako si dao bankarsku garanciju ili uplatio na depozitni račun umesto depozita u gotovini.
Usklađivanje se smatra obaveznim novčanim plaćanjem (pligtig pengeydelse), pa ako ga ne platiš posle opomene, tvoj zakup može da bude ugrožen.
Obračuni zakupnine treba odvojeno da prikazuju zakupninu, usklađivanje unapred plaćene zakupnine i usklađivanje depozita.
Šta da se radi
Prvo proveri da li je samo povećanje zakupnine važeće i da li još možeš da podneseš prigovor na njega.
Zatraži od stanodavca pisani obračun koji odvojeno prikazuje usklađivanje depozita.
Plati ili podnesi prigovor na vreme, i sačuvaj dokaz o tome šta si platio.
Da. Povećanje zakupnine mora da bude u pisanoj formi, da objasni razlog, da pokaže kako je obračunato i da ti kaže kako da podneseš prigovor. U mnogim slučajevima moraš da podneseš prigovor u pisanoj formi u roku od šest nedelja.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Često šest nedelja od prijema pisma da podneseš prigovor u pisanoj formi. Proveri svoje pismo.
Dobro je znati
Povećanja zasnovana na poboljšanjima i sličnim osnovima obično mogu da stupe na snagu uz tri meseca prethodne najave.
Ako se ne saglasiš i podneseš prigovor na vreme, stanodavac mora da pokrene slučaj pred Huslejenævn-om da bi zadržao povećanje.
Možeš i da se žališ Huslejenævn-u ako misliš da je tvoja zakupnina nerazumno visoka.
Rok i pravila zavise od vrste povećanja, pa pažljivo pročitaj pismo. Ono mora da ti kaže kako da podneseš prigovor.
Šta da se radi
Proveri pismo: razlog, obračun, datum stupanja na snagu i obaveštenje o tvom pravu na prigovor.
Podnesi prigovor u pisanoj formi pre isteka roka i sačuvaj dokaz o tome kada si ga poslao.
Zatraži dokumentaciju o troškovima ili o uporedbi upotrebljenoj za opravdanje povećanja.
Ako stanodavac ne odustane, čekaj predmet pred Huslejenævn-om, ili podnesi svoju žalbu ako misliš da je zakupnina previsoka.
Obično ne. Većina povećanja zakupnine mora da se zahteva u pisanoj formi i stupa na snagu uz tri meseca prethodne najave. Glavni izuzetak je viši porez na nepokretnost ili javne dažbine, gde povećanje može da se datira unazad ako ga stanodavac zahteva u roku od pet meseci. Više akontacije za grejanje ili vodu zahtevaju šest nedelja prethodne najave.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Da podneseš prigovor, učini to u pisanoj formi u roku od šest nedelja od kada ti zahtev stigne. To je uobičajeni rok za ove vrste povećanja.
Dobro je znati
Povećanje zato što je zakupnina znatno ispod zakupne vrednosti sličnih stanova može da stupi na snagu uz tri meseca prethodne najave.
Za viši porez na nepokretnost i određene javne dažbine, kao vodu, struju, otpad i čišćenje dimnjaka, stanodavac može da zahteva povećanje od dana kada je trošak nametnut zgradi, ali samo ako je zahtev postavljen u roku od pet meseci.
U zgradama sa zakupninom zasnovanom na troškovima, povećanje stupa na snagu od prvog dana meseca koji nastupa tri meseca nakon što stanodavac postavi zahtev.
Zahtev koji ne sadrži obaveštenja koja zakon zahteva, kao iznos i tvoje pravo na prigovor, nevažeći je.
Šta da se radi
Zabeleži datum kada ti je pismo stiglo i uporedi ga sa datumom od kojeg povećanje treba da počne.
Proveri da li je pismo u pisanoj formi i da li navodi iznos, razlog ili obračun i način podnošenja prigovora.
Ako je najava previše kratka ili neko obaveštenje nedostaje, podnesi prigovor u pisanoj formi i zatraži od stanodavca da povuče ili ispravi zahtev.
Da, u nekim slučajevima. Ako je tvoja zakupnina znatno ispod zakupne vrednosti, stanodavac može da zahteva povećanje do tog nivoa, na osnovu uporedivih zakupnina u oblasti. Mora da bude u pisanoj formi, da da tri meseca prethodne najave i ne može da stupi na snagu ranije od dve godine nakon početka zakupa ili nakon poslednjeg takvog povećanja.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Šest nedelja od prijema zahteva da podneseš prigovor u pisanoj formi. Stanodavac zatim ima šest nedelja da pokrene slučaj pred huslejenævn-om.
Dobro je znati
Merilo je da li je zakupnina znatno niža od zakupne vrednosti (det lejedes værdi), koja se procenjuje upoređivanjem sa zakupninama koje se uobičajeno naplaćuju u susedstvu ili oblasti.
Povećanje ove vrste može da stupi na snagu ne ranije od dve godine nakon početka zakupa, ili dve godine nakon stupanja na snagu poslednjeg povećanja ove vrste.
Zahtev mora da bude u pisanoj formi i da navede iznos i tvoje pravo na prigovor. Zahtev bez tih obaveštenja je nevažeći.
Ako podneseš prigovor u pisanoj formi u roku od šest nedelja, stanodavac mora da pokrene slučaj pred huslejenævn-om u roku od šest nedelja nakon isteka tvog roka da bi zadržao povećanje.
Ova pravila ne odgovaraju svakom stanu. Koja pravila o zakupnini važe zavisi od zgrade i vrste zakupa, na primer da li je zakupnina zasnovana na troškovima ili na vrednosti.
Šta da se radi
Proveri da li je pismo u pisanoj formi i da li kaže koliko, zašto i kako da podneseš prigovor.
Istraži po koliko se izdaju uporedivi stanovi u tvojoj oblasti i sakupi dokumente koji pokazuju da je tvoja zakupnina već u skladu sa tim.
Podnesi prigovor u pisanoj formi u roku od šest nedelja od prijema pisma i sačuvaj dokaz o tome kada si ga poslao.
Ako stanodavac pokrene slučaj, pošalji svoj uporedni materijal huslejenævn-u.
Samo ako je dozvoljeno. Zakon dopušta da se stanodavac i zakupac dogovore da se zakupnina usklađuje jednom godišnje u skladu sa indeksom neto cena Statistike Danske, a stanodavac je zatim povećava pisanom najavom. U zgradama sa zakupninom zasnovanom na troškovima, stanodavac može i da izabere indeksno usklađivanje za periode od dve godine odjednom.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Da li je indeksno usklađivanje dozvoljeno zavisi od tvog ugovora i od toga kako je tvoja zakupnina regulisana, pa pažljivo pročitaj klauzulu i najavu pre nego što prihvatiš viši iznos.
Dobro je znati
Ugovoreno indeksno usklađivanje može da se izvrši samo pisanom najavom stanodavca, pa potraži u ugovoru klauzulu koja to dozvoljava.
Dogovor može da predvidi usklađivanje samo jednom godišnje.
U zgradama sa zakupninom zasnovanom na troškovima (omkostningsbestemt leje), stanodavac može umesto toga da odluči da zakupninu usklađuje godišnje indeksom neto cena za dve godine odjednom. Stanodavac je vezan tim izborom tokom te dve godine, najava mora da bude u pisanoj formi, a povećanje stupa na snagu od prvog dana meseca tri meseca nakon zahteva.
Prema uputstvu Grada Kopenhagena, u zakupima sa slobodnim određivanjem kirije, ugovori potpisani posle 1. jula 2015. moraju svako usklađivanje da vežu za neto indeks cena, a fiksne klauzule o stepenovanoj kiriji nisu dozvoljene.
Šta da se radi
Nađi klauzulu o usklađivanju kirije u svom ugovoru.
Proveri da li je obaveštenje vlasnika u pisanoj formi i pitaj kako je izračunat novi iznos.
Ako tvoj ugovor nema takvu klauzulu ili je obračun pogrešan, uloži pisani prigovor i iznesi slučaj pred huslejenævn ako vlasnik ne odustane.
Da. Ako porez na imovinu ili određene javne naknade za zgradu porastu, vlasnik može da zahteva povećanje kirije kako bi pokrio dodatni trošak, čak i ako se ugovor ne može raskinuti. Zahtev mora biti u pisanoj formi, da sadrži obračun i da ti kaže kako da uložiš prigovor, inače je nevažeći. Ako porezi kasnije padnu, kirija mora da se smanji.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Šest nedelja od kada zahtev dođe do tebe da uložiš pisani prigovor.
Dobro je znati
Pravilo obuhvata i nove ili veće javne naknade za vodu, struju, otpad, toalete i čišćenje dimnjaka, kao i nove doprinose za puteve ili kanalizaciju javnim organima.
Povećanje može da stupi na snagu sa tri meseca obaveštenja i može da se primeni retroaktivno od kada je trošak nametnut zgradi, ako je zahtev postavljen u roku od pet meseci.
Zahtev mora biti u pisanoj formi, da sadrži obračun i da navede tvoje pravo na prigovor. Ako bilo šta od toga nedostaje, zahtev je nevažeći.
Imaš šest nedelja od kada zahtev dođe do tebe da uložiš pisani prigovor. Ako vlasnik želi da zadrži povećanje, mora zatim da iznese slučaj pred huslejenævn u roku od šest nedelja posle tvog roka.
Ako se porezi ili naknade kasnije smanje ili ukinu, vlasnik mora srazmerno da smanji kiriju, osim ako je ušteda poništena novim ili većim troškovima.
Šta da se radi
Uporedi obračun vlasnika sa stvarnim obaveštenjem o porezu ili naknadi za zgradu.
Zatraži od vlasnika kopiju obaveštenja ili fakture na kojoj se povećanje zasniva.
Uloži pisani prigovor u roku od šest nedelja ako je obračun pogrešan ili u pismu nedostaju potrebni podaci.
Ako je tvoja kirija značajno veća od zakupne vrednosti stana, možeš da zahtevaš sniženje i povraćaj onoga što si preplatio. Ako vlasnik odbije, podnesi pisanu žalbu huslejenævn-u (367 kr. u 2026). Postavi zahtev u roku od jedne godine od kada je kirija, ili povećana kirija, prvi put postala dospela.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Postavi zahtev za sniženje u roku od jedne godine od datuma kada je kirija, ili povećana kirija, prvi put morala da se plati.
Dobro je znati
Ovo pravilo se primenjuje na stanove u kojima je kirija regulisana zakupnom vrednošću (det lejedes værdi). Uporedba se vrši sa kirijama koje se uobičajeno naplaćuju za slične stanove u tom području, a druge vrste kirije, kao kirija zasnovana na troškovima, prate druga pravila.
Ako se kirija snizi, možeš da zahtevaš da ti se preplaćeni iznos vrati.
Rok je jedna godina od kada je kirija, ili povećana kirija, prvi put morala da se plati, pa ne čekaj.
Taksa za zakupca pred huslejenævn-om je 367 kr. u 2026. i ne vraća se. Ako pobediš u potpunosti, vlasnik plaća komisiji taksu od 7.027 kr.
U socijalnim stanovima (almene boliger) beboerklagenævn ne odlučuje o visini kirije. Ako misliš da je kirija previsoka, možeš se žaliti opštini, koja nadzire pravila.
Šta da se radi
Sakupi svoj ugovor, dokaz o kiriji koju si platio i sva ranija obaveštenja o kiriji.
Piši vlasniku, objasni zašto misliš da je kirija previsoka i zatraži nižu kiriju.
Ako vlasnik odbije, podnesi pisanu žalbu huslejenævn-u u opštini u kojoj se stan nalazi, uz priložene dokumente, i plati taksu.
Ako se ne slažeš sa odlukom, možeš je izneti pred boligret u roku od četiri nedelje.
Možda deo njega. Ako si uložio prigovor na vreme i vlasnik je izneo slučaj pred huslejenævn, vlasnik može da naplaćuje objavljeno povećanje kao privremeno povećanje do odluke, ali samo do 15 kr. po kvadratnom metru bruto površine godišnje. Konačna kirija prati odluku komisije.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Privremeno povećanje nije poslednja reč: kirija se utvrđuje odlukom huslejenævn-a.
Dobro je znati
Privremeno povećanje postaje relevantno samo nakon što si uložio prigovor i vlasnik izneo slučaj pred huslejenævn.
Gornja granica je 15 kr. po kvadratnom metru bruto površine godišnje. Kao ilustracija, za 80 kvadratnih metara to je najviše 1.200 kr. godišnje, ili 100 kr. mesečno.
Huslejenævn može da stavi povećanje u celosti ili delimično van snage ako uslovi za njega nisu ispunjeni.
Vreme obrade se razlikuje između opština, od oko tri meseca u Orhusu do osam do deset meseci u Kopenhagenu, pa privremeno povećanje može da traje dugo.
Šta da se radi
Podnesi prigovor u pisanoj formi pre isteka roka i sačuvaj dokaz o tome kada si ga poslao.
Proveri da li je vlasnik zaista izneo slučaj pred huslejenævn, i kada.
Proveri da privremeni iznos koji vlasnik naplaćuje ne prelazi gornju granicu.
Ponekad. Posle velikog poboljšanja (gennemgribende forbedring), vlasnik u novom ugovoru može da odredi kiriju do zakupne vrednosti stana umesto kirije zasnovane na troškovima. Ali huslejenævn mora da pregleda stan pre početka radova, a trošak, rok i ostali uslovi iz zakona moraju biti ispunjeni.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Vlasnik mora da zatraži od huslejenævn-a pregled pre početka bilo kakvih radova, uključujući rušenje. Bez toga se veća granica ne može koristiti.
Dobro je znati
Veća granica se primenjuje kada se ugovor zaključuje, pa se odnosi na kiriju dogovorenu sa osobom koja se useljava u renovirani stan. Gornja granica je zakupna vrednost (det lejedes værdi), ocenjena u odnosu na slične stanove.
Trošak poboljšanja mora da prelazi 2.280 kr. po kvadratnom metru ili ukupno 260.738 kr. (nivo iz 2021, usklađuje se svake godine), a radovi moraju biti završeni u roku od dve godine.
Pre radova, huslejenævn mora da pregleda stan i potvrdi da njegovo stanje dopušta znatno povećanje vrednosti. Odluka važi tri godine, a vlasnik plaća taksu od 4.685 kr. u 2026.
Primenjuju se i dalji uslovi, uključujući da je prošlo najmanje pet godina od poslednje promene kontrole nad nepokretnošću, i zahtevi za energetsku ocenu.
Ako misliš da je kirija veća od onoga što pravila dopuštaju, možeš zatražiti od huslejenævn-a da je oceni.
Šta da se radi
Zatraži od vlasnika dokumentaciju o troškovima poboljšanja i odluku huslejenævn-a sa pregleda pre radova.
Uporedi kiriju sa sličnim stanovima u tom području.
Ako dokumentacija nedostaje ili kirija izgleda previsoka, podnesi pisanu žalbu huslejenævn-u u mestu gde se stan nalazi.
Ne. Slobodna kirija može da se ugovori samo za određene stanove, na primer u zgradi prvi put stavljenoj u upotrebu posle 31. decembra 1991, i kirija tada može da se odredi sporazumom. I dalje možeš zatražiti od huslejenævn-a da oceni da li je kirija nerazumna po § 36 Zakona o ugovorima (aftaleloven).
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Osporiti slobodno dogovorenu kiriju je teže nego regulisanu: merilo je da li je kirija nerazumna, pa sakupi solidnu dokumentaciju.
Dobro je znati
Slobodno određivanje kirije može da se primenjuje ako je zgrada prvi put stavljena u upotrebu posle 31. decembra 1991, ako se stan 31. decembra 1991. koristio samo za komercijalne namene, ili ako je novouređen potkrovni prostor koji se 1. septembra 2002. nije koristio za stanovanje.
Za prenamenjene komercijalne prostore i nove potkrovne stanove, u ugovoru mora da stoji da je zakup obuhvaćen pravilima o slobodnoj kiriji.
Huslejenævn odlučuje o sporovima o takvim ugovorima, ali su osnovi za sniženje kirije uski: kirija mora biti nerazumna po § 36 Zakona o ugovorima.
Prema Gradu Kopenhagenu, ugovori potpisani posle 1. jula 2015. moraju usklađivanja kirije da vežu za neto indeks cena, a fiksne klauzule o stepenovanoj kiriji nisu dozvoljene.
Pravila o slobodnoj kiriji ne mogu se sporazumom staviti van snage na štetu zakupca.
Šta da se radi
Proveri kada je zgrada prvi put stavljena u upotrebu i da li u tvom ugovoru stoji da je ugovorena slobodna kirija.
Uporedi svoju kiriju i sva godišnja povećanja sa klauzulom o usklađivanju u svom ugovoru.
Ako misliš da je kirija ili neko povećanje nerazumno, podnesi pisanu žalbu huslejenævn-u u mestu gde se stan nalazi, uz priložen ugovor.
Da, sa najmanje šest nedelja obaveštenja pre datuma plaćanja, ali samo za troškove koji već nisu uključeni u tvoju kiriju. Godišnji ukupan iznos ne sme da prelazi trošak koji vlasnik očekuje za obračunski period. O sporovima o visini akontacije odlučuje huslejenævn.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Vlasnik mora da da najmanje šest nedelja obaveštenja pre datuma plaćanja da bi povećanje akontacije važilo.
Dobro je znati
Vlasnik može da zahteva akontacije, ili da poveća postojeće, sa šest nedelja obaveštenja do datuma plaćanja.
Akontacija se plaća u jednakim iznosima zajedno sa kirijom, a ukupan iznos za godinu ne sme da prelazi trošak očekivan za obračunski period.
Posle obračunske godine, vlasnik mora da obračuna stvarne troškove u obračunu. Po pravilu on mora da dođe do tebe u roku od četiri meseca posle kraja godine. Ako zakasni, vlasnik gubi pravo da zahteva doplatu.
Ako si platio previše akontacije, preplata mora da ti se vrati ili da se odbije od prve kirije posle nego što ti obračun dođe.
Huslejenævn rešava sporove o povećanjima akontacija i o godišnjim obračunima.
Šta da se radi
Proveri da obaveštenje dođe do tebe najmanje šest nedelja pre datuma plaćanja na koji se odnosi.
Pitaj vlasnika na čemu se nova akontacija zasniva, na primer na stvarnoj potrošnji prošle godine.
Ako se ne slažeš, piši vlasniku i, ako je potrebno, podnesi žalbu huslejenævn-u u mestu gde se stan nalazi.
Počni pismom vlasniku sa svojom žalbom i rokom. Ako to ne uspe, Huslejenævn u tvojoj opštini može da odluči o mnogim sporovima između zakupca i vlasnika, a na njegove odluke se može izjaviti žalba sudovima.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Ako izjaviš žalbu na odluku, drži se roka navedenog u njoj. Ako ga propustiš, stvar je obično završena.
Dobro je znati
Svaka opština ima Huslejenævn (i komisiju za žalbe stanara, beboerklagenævn, za socijalne stanove). Obraćaš se onoj u kojoj se stan nalazi.
Žalba mora biti u pisanoj formi, sa dokumentima kao što su tvoj ugovor, pisma i fotografije. Vlasnik obično dobija oko dve nedelje za odgovor.
Komisija može da pregleda stan, sa najmanje nedelju dana obaveštenja.
O nekim stvarima, kao što su iseljenja, umesto toga odlučuju sudovi. Kancelarija za pravnu pomoć može da ti kaže koji put odgovara tvom slučaju.
Šta da se radi
Zapiši šta se dogodilo, sa datumima, i sačuvaj sve poruke, fotografije i plaćanja.
Pošalji pisanu žalbu vlasniku i postavi razuman rok.
Ako se ništa ne promeni, podnesi pisanu žalbu Huslejenævn-u u mestu gde se stan nalazi.
Zatraži besplatan savet u kancelariji za pravnu pomoć pre rasprave ako je iznos ili rizik veliki.
Zavisi od uzroka. Ako buđ dolazi samo od načina na koji se stan koristi, kao što je slabo provetravanje ili sušenje veša unutra, ti moraš da je ukloniš. Ako nije prouzrokovana nepravilnom upotrebom, na primer građevinskim defektom ili slabim održavanjem, odgovoran je vlasnik. Reci vlasniku u pisanoj formi i zatraži ispitivanje.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Za utvrđivanje buđi je potrebna tehnička ocena. Huslejenævn ne može da je izvrši, pa zatraži od vlasnika da ispita ili se obrati građevinskom odeljenju svoje opštine.
Dobro je znati
Kao polazna tačka, vlasnik je odgovoran da nepokretnost ne bude opasna za zdravlje. Vlasnik mora da ispita problem, koliko se širi i uzrok, i da ukloni buđ i njen uzrok ako proizlazi iz slabog održavanja, kršenja građevinskog zakona ili defekta (uputstvo ministarstva, 2008).
Ako buđ proizlazi samo iz nepravilne upotrebe, kao što je premalo provetravanja ili grejanja, ili veš sušen unutra, zakupac mora da je ukloni i da promeni navike.
Huslejenævn može da odlučuje o sporovima o obavezi vlasnika da održava i može da naloži popravke nedostataka u održavanju. Ne može da naloži poboljšanja, da dodeli naknadu, da odluči da li je nešto buđ ili šta ju je prouzrokovalo, ni da vrši merenja.
Ako sumnjaš na opasnost za zdravlje a vlasnik ne rešava problem, možeš to prijaviti građevinskom odeljenju svoje opštine. Opština Olborg, na primer, ima obrazac za samouslugu za to.
Zahtevi za popravku na račun vlasnika, srazmerno sniženje kirije, naknadu ili pravo na raskid ugovora su stvari za sud za stanovanje (boligret).
Šta da se radi
Provetravaj i greji stan pravilno i vodi beleške i fotografije vlage i buđi, sa datumima.
Obavesti vlasnika u pisanoj formi i zatraži ispitivanje uzroka.
Ako se ne slažete o uzroku ili o tome ko mora da postupi, podnesi žalbu huslejenævn-u o održavanju, i obrati se svojoj opštini ako postoji zdravstveni rizik.
Za sniženje kirije ili naknadu, zatraži savet i razmisli o sudu za stanovanje.
Počni tako što ćeš reći susedu da ti buka smeta. Ako to ne pomogne, žali se svom vlasniku u privatnom zakupu, ili beboerklagenævn-u opštine u socijalnom stanu. Vlasnik mora da obezbedi dobar red i može da raskine ugovor susedu koji ignoriše žalbe i zahteve. U akutnim slučajevima, pozovi policiju.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Žalba treba da se odnosi na kršenja kućnog reda, ne samo na nerviranje. Opština Odense, na primer, zahteva da žalbe budu u pisanoj formi i da se odnose na kućni red (husordenen).
Dobro je znati
U privatnom zakupu, vlasnik mora da se postara da u zgradi postoji dobra atmosfera. Ako sused ignoriše tvoju žalbu i zahteve vlasnika za primereno ponašanje, vlasnik može da raskine susedov ugovor.
U socijalnim stanovima (almene boliger), beboerklagenævn opštine rešava sporove između stanara.
Ako je sused vlasnik stana, obrati se udruženju vlasnika kuća, zajednici etažnih vlasnika ili stambenoj zadruzi, zavisno od vrste nepokretnosti.
Buka iz određenih izvora kao što su toplotne pumpe, kosačice, motorne testere ili petlovi je stvar za opštinu, koja može da objasni pravila. Ako je buka akutna a prijateljske molbe ne pomažu, možeš se obratiti policiji.
Šta da se radi
Razgovaraj sa susedom i mirno objasni da ti buka smeta.
Ako se nastavi, pošalji pisanu žalbu svom vlasniku, stambenom udruženju ili upravniku sa datumima i vremenima.
Ako se ništa ne promeni u socijalnom stanu, iznesi slučaj pred beboerklagenævn; za određene izvore buke, obrati se svojoj opštini.
Ako si okrivljen za kršenje kućnog reda ili dobrog reda, samo tvoj vlasnik može da iznese slučaj pred huslejenævn. Komisija zatim rešava spor i obično uključuje sastanak sa strankama. Ne može da odluči da li se ugovor raskida; to je za sud za stanovanje (boligretten).
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Da li zakup može da se prekine zbog kršenja kućnog reda odlučuju sudovi, ne huslejenævn. Zatraži savet čim dobiješ obaveštenje o raskidu.
Dobro je znati
Susedi se žale vlasniku. Samo vlasnik može da iznese slučaj o kućnom redu pred huslejenævn, pa su stranke uvek vlasnik i zakupac na koga se žale.
Vlasnik mora da obezbedi dobru atmosferu u zgradi i, ako zakupac ignoriše i žalbe i zahteve za primereno ponašanje, može da raskine ugovor tog zakupca.
U slučaju o kućnom redu, komisija održava sastanak sa strankama. Zakupci koji su se žalili takođe mogu biti pozvani, a učestvuje i osoba sa stručnim znanjem o socijalnim pitanjima.
Stranka koja ne može sama da vodi slučaj može imati nekoga da joj pomaže ili nekoga da postupa u njeno ime.
O raskidu ili otkazu ugovora ne odlučuje huslejenævn. Ti sporovi idu pred sud za stanovanje (boligretten).
Šta da se radi
Zatraži od vlasnika žalbu u pisanoj formi, sa datumima i konkretnim događajima.
Odgovori u pisanoj formi i, tamo gde se ne slažeš, objasni zašto. Sakupi dokaze ili imena ljudi koji mogu potvrditi tvoj opis.
Ako huslejenævn organizuje sastanak, pripremi se da objasniš svoju stranu i razmisli da povedeš nekoga da ti pomogne.
Zatraži savet od advokata ili službe za pravnu pomoć (Retshjælpen) ako vlasnik govori o raskidu tvog ugovora.
Stavi problem u pisanu formu i daj razuman rok. Ako se ništa ne dogodi, huslejenævn može da odlučuje o sporovima o obavezi vlasnika da održava. Ako vlasnik zatim ignoriše odluku, reci komisiji, koja može da prijavi vlasnika Grundejernes Investeringsfond (GI). Sniženja kirije i naknada su za sud za stanovanje.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Huslejenævn može da odlučuje o obavezama održavanja, ali novčani zahtevi i sniženja kirije idu pred sud za stanovanje (boligret).
Dobro je znati
Huslejenævn rešava sporove o obavezama održavanja i vlasnika i zakupaca.
Pregledaj stan odmah po useljenju, i najkasnije 14 dana posle, i prijavi nedostatke vlasniku preko zapisnika o useljenju. Inače rizikuješ da plaćaš za oštećenja koja su već bila tu.
Ko šta plaća može zavisiti od ugovora. Opština Odense, na primer, kaže da vlasnik obično plaća zamenu hermetičkog dvostrukog stakla koje je izgubilo izolacioni efekat, ali ugovor može reći drugačije.
Kada komisija odluči, ona više nije uključena. Ako vlasnik ne postupi do roka iz odluke, reci komisiji, koja može da prijavi vlasnika GI-u.
Komisija ne može da naplaćuje novac koji ti se duguje. Srazmerna sniženja kirije su stvar za sud za stanovanje (boligret), a za novčane zahteve možeš se obratiti pravnoj pomoći ili advokatu.
Šta da se radi
Popiši nedostatke sa fotografijama i datumima, i proveri svoj ugovor i zapisnik o useljenju.
Pošalji vlasniku pisani zahtev za popravku, sa razumnim rokom.
Ako se ništa ne dogodi, podnesi pisanu žalbu huslejenævn-u u mestu gde se stan nalazi (367 kr. u 2026. u standardnom slučaju).
Ako vlasnik ignoriše odluku, obavesti komisiju da može da prijavi vlasnika GI-u.
Možda, ali huslejenævn ne odlučuje o tome. Srazmerno sniženje kirije (forholdsmæssigt afslag) zbog nedostataka je stvar za sud za stanovanje (boligretten), kome se možeš obratiti i ako komisija nije nadležna. Dokumentuj nedostatke i obavesti vlasnika u pisanoj formi pre nego što napraviš bilo koji drugi korak.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Odlazak na sud nosi rizik troškova, jer strana koja izgubi obično plaća troškove druge strane, uključujući advokatske nagrade.
Dobro je znati
Huslejenævn ne može da odluči o srazmernom sniženju kirije zbog nedostataka, niti o retroaktivnim sniženjima i opštoj naknadi. Ta pitanja su za sud za stanovanje.
Boligret rešava sporove o kiriji, depozitima, nedostacima, raskidu ugovora i sporove posle prestanka ugovora. Možeš ići direktno na sud ako komisija nije nadležna ili je slučaj komplikovan.
Podnosiš preko sudskog portala minretssag.dk, pred byret u mestu gde se nepokretnost nalazi, i izabereš da je stambeni slučaj.
Nema fiksne takse za podnošenje. Plaćaš sudske takse (retsafgift) i advokatske nagrade, a strana koja izgubi obično plaća sve troškove, uključujući advokatske nagrade pobednika.
Većinu slučajeva odlučuje sudija. Ako stranka zatraži ili sud odluči, sa sudijom sede dva sudije porotnika sa stručnim znanjem o stanovanju, jedan sa liste vlasnika i jedan sa liste zakupaca.
Šta da se radi
Dokumentuj nedostatke fotografijama, datumima i svim merenjima, i sačuvaj sve poruke sa vlasnikom.
Obavesti vlasnika u pisanoj formi, zatraži popravku do razumnog roka i reci da ćeš zahtevati sniženje.
Zatraži savet o svojim šansama i riziku troškova, na primer od pravne pomoći ili advokata.
Ako se stvar ne reši, podnesi slučaj sudu za stanovanje preko minretssag.dk.
U 2026. zakupac plaća 367 kr. da iznese slučaj pred huslejenævn (172 kr. pred beboerklagenævn u socijalnom stanu). Vreme obrade varira po opštinama, od oko tri meseca u Orhusu do osam do deset meseci u Kopenhagenu. Vlasnik koji izgubi slučaj u potpunosti plaća taksu od 7.027 kr.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Takse u ovom odgovoru su iznosi za 2026. i menjaju se svakog 1. januara. Proveri stranicu svoje opštine za aktuelan iznos i vreme obrade.
Dobro je znati
Taksa se ne vraća, čak ni ako pobediš u celosti ili delimično. Takse se usklađuju svakog 1. januara.
Plaćaš kada podnosiš, na primer elektronski uz obrazac za podnošenje, ili sa brojem slučaja koji ti komisija daje u svom prvom pismu.
Opština Orhus navodi prosek od oko tri meseca. Olborg navodi obično četiri do šest meseci pred huslejenævn-om i jedan do šest meseci pred beboerklagenævn-om. Kopenhagen navodi obično osam do deset meseci, a duži slučajevi nisu neobični.
Posle prijema slučaja, vlasnik obično ima oko dve nedelje za odgovor. Ako komisija pregleda stan, obe strane dobijaju najmanje nedelju dana obaveštenja.
U Olborgu, ako odluka nije doneta u roku od četiri nedelje posle roka za odgovor, možeš ići pred sud za stanovanje bez čekanja.
Šta da se radi
Probaj prvo da se dogovoriš sa svojim vlasnikom, i sačuvaj dokaz da si mu se požalio.
Sakupi ugovor, prepisku, fotografije i svaki zapisnik o iseljenju.
Podnesi u opštini u kojoj se stan nalazi, i plati taksu.
Iznesi ga pred sud za stanovanje (boligretten) pri osnovnom sudu (byret) u mestu gde je nepokretnost. Huslejenævn ne može da se bavi raskidom ugovora, podzakupom ili razmenom, srazmernim sniženjem kirije ili novčanim zahtevima, i može da uputi slučajeve koji zahtevaju svedoke, preglede ili veštačenje. Podnosiš preko minretssag.dk.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Sud je skuplji od komisije i nosi rizik da platiš troškove druge strane, pa zatraži savet pre nego što podneseš.
Dobro je znati
Huslejenævn ne može da odlučuje o raskidu ili otkazu ugovora, podzakupu, razmeni ili nastavku ugovora, srazmernom sniženju kirije zbog nedostataka, novčanim zahtevima ili opštoj naknadi. Grad Kopenhagen navodi i smetnje od građevinskih radova i žalbe na druge zakupce.
Ako je potreban formalan dokazni postupak, kao ispitivanje svedoka, pregledi ili veštačenja, komisija može odbaciti slučaj i uputiti stranke sudu za stanovanje.
Možeš ići na sud ako se ne slažeš sa odlukom komisije, komisija nije nadležna, obe strane se slože da preskoče komisiju, ili je komisija odbila slučaj.
Podnosiš preko minretssag.dk pred byret u mestu gde se nepokretnost nalazi i izabereš stambeni slučaj. Plaćaš sudske takse i advokatske nagrade, a strana koja izgubi obično plaća sve troškove.
Šta da se radi
Pročitaj obrazloženje komisije zašto ne prima slučaj.
Sakupi dokaze i imena svih svedoka.
Zatraži savet o troškovima i šansama pre podnošenja.
Podnesi slučaj preko minretssag.dk pred byret u mestu gde je nepokretnost.
Da. Uloži pisani prigovor vlasniku u roku od šest nedelja od prijema obračuna i navedi koje stavke ne prihvataš. Ako ne uložiš prigovor na vreme, iznos je obavezujući. Ako je obračun bio zakasneo ili mu nedostaje obavezan sadržaj, vlasnik ne može da zahteva doplatu.
Pročitaj ceo odgovor
Rok: Imaš šest nedelja od prijema obračuna da uložiš pisani prigovor. Ako to ne učiniš, dugovani iznos je obavezujući.
Dobro je znati
Po pravilu, obračun mora da dođe do tebe u roku od četiri meseca posle kraja obračunske godine. Ako vlasnik kasnije dobije konačan obračun od kolektivnog isporučioca, može biti tri meseca posle toga.
Obračun mora da prikaže tvoj deo troškova i da ti kaže o tvom pravu na žalbu. Ako je zakasneo ili mu nedostaje obavezan sadržaj, vlasnik ne može da zahteva dodatno plaćanje.
Pošalji svoj prigovor vlasniku ili upravniku, ne huslejenævn-u ni firmi koja je izradila obračun. Vlasnik zatim ima još šest nedelja, ukupno dvanaest, da iznese slučaj pred huslejenævn, inače gubi pravo na doplatu.
Slučaj u postupku ti ne dopušta da zadržiš plaćanje. Ako ne platiš zahtevanu doplatu, to može dovesti do raskida ugovora, jer je obavezno plaćanje.
Doplata je dospela sa prvom kirijom najmanje mesec dana posle nego što obračun dođe do tebe. Ako prelazi tri mesečne kirije, možeš je platiti u tri jednake mesečne rate.
Šta da se radi
Proveri datum kada je obračun došao do tebe i da li je poslat na vreme.
Zatraži osnovne dokumente ako su brojke nejasne.
Uloži pisani prigovor u roku od šest nedelja, navodeći stavke koje ne prihvataš.
Ako vlasnik iznese slučaj, odgovori na zahtev huslejenævn-a za informacije.
Opštine upućuju na službu za pravnu pomoć (Retshjælpen), koju opisuju kao besplatnu. Huslejenævn i beboerklagenævn su neutralni i ne savetuju niti zastupaju ni jednu stranu. Druge mogućnosti su advokat, organizacija zakupaca, ili pokriće pravnih troškova koje mnoge polise osiguranja doma uključuju.
Pročitaj ceo odgovor
Napomena: Komisije ne mogu da te savetuju, da ti pomognu sa žalbom ni da naplaćuju novac za tebe, pa zatraži savet pre nego što podneseš.
Dobro je znati
Komisije mogu objasniti koji slučajevi mogu biti izneti i kakav je postupak, ali ne mogu davati pravne savete ni jednoj strani.
Opština Odense navodi da je Retshjælpen besplatna. Komisija ne može da naplaćuje novac koji ti se duguje, pa se za to obrati pravnoj pomoći, advokatu ili organizaciji zakupaca.
Organizacije zakupaca mogu pomoći, ali se očekuje da postaneš član da bi dobio pomoć.
Mnoge polise osiguranja doma ili porodice uključuju pokriće pravnih troškova, često sa učešćem. Obično isključuje krivične slučajeve i slučajeve protiv javnih organa, pa proveri da li tvoja pokriva stambeni spor.
Komisija ne može pomoći ni sa žalbom. Za to se obrati sudu, advokatu ili pravnoj pomoći.
Šta da se radi
Napiši kratku hronologiju onoga što se dogodilo i sakupi svoj ugovor, poruke i fotografije.
Obrati se svojoj lokalnoj službi za pravnu pomoć i zakaži savet.
Proveri svoje osiguranje doma za pokriće pravnih troškova.
Zatim odluči da li da podneseš žalbu huslejenævn-u ili beboerklagenævn-u.
Ovi odgovori objašnjavaju opšta pravila u Danskoj i možda ne odgovaraju svakom slučaju. Pravila, iznosi i rokovi se menjaju i zavise od tvoje situacije i ugovora. Za savet o svom slučaju, obrati se kancelariji za pravnu pomoć, advokatu ili svom sindikatu.
Svaki odgovor se zasniva na službenim danskim izvorima kao što su borger.dk, retsinformation.dk, Danski sudovi i nadležni organi, i vodi do njih. Mi ne dajemo pravne savete.
